나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53514 [1] 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 비동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라중학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일자 : 2018.07.24) 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약20m내외, 남서측 및 남동측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.02. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 경기도 시흥시 배곧동 234에 위치하며, 배곧헤리움어반크로스1차 비동 3층 301호입니다.

최신 주소 정보는 경기도 시흥시 서울대학로264번길 74 (배곧동), B동 3층 301호입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 배곧헤리움어반크로스1차이며, 2018년 7월 24일에 사용 승인되었습니다.

구조는 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 19층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

건물 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.85㎡ (약 1.47평)

토지 지분: 4.8453㎡ (약 1.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

건물 지분: 23.61㎡ (약 7.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 90,000,000원 (구천만원)

경매 구분: 부동산강제경매

사건번호: 안산지원 2025타경53514 (1)

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 북서측으로 폭 약 20m, 남서측 및 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인으로 서울보증보험주식회사(양도 전 임차인: 한국토지주택공사)가 확인됩니다.

보증금: 115,000,000원 (일억 일천오백만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 5월 6일

확정일자: 2022년 4월 13일

배당신고일자: 2024년 8월 1일

대항력: 없음

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매(갑7) 등기입니다.

이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인인 한국토지주택공사는 2026년 2월 2일 '대항력포기서'를 제출하였으며, 이에 따라 임차보증금에 대한 대항력이 없습니다.

또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

감정평가요약표에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 임차인 정보가 명확히 기재되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현 등기부 요약에는 지상권에 대한 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 배곧동 지역은 신도시 개발이 진행된 곳으로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

건물이 위치한 배곧헤리움어반크로스1차는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 복합 이용되고 있어 다양한 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 학교(배곧라라중학교)가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 보증금(1억 1천 5백만원)이 감정가(9천만원)보다 높다는 점입니다.

그러나 임차인(한국토지주택공사)이 서울보증보험 주식회사로부터 '대항력포기서'를 제출하였고, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없다는 점은 매우 긍정적인 요소로, 사실상 임차인 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

감정평가액과 실제 최근 거래 사례 간의 차이가 존재할 수 있어, 신중한 시세 조사가 필요합니다. (23.61㎡ 면적의 유사 물건이 2025년 12월 19일에 7,500만원에 거래됨)

7. 종합 의견

본건은 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 신축 건물에 해당하며 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

특히, 임차인의 대항력이 포기되었고 보증금 인수 의무가 없어 권리 관계가 명확한 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정평가액이 최근 유사 면적의 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

향후 지역 개발 및 오피스텔 시장 동향에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

시흥시 배곧동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가와의 차이를 활용한 시세차익 실현이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(23.61㎡)의 최근 거래가(2025년 12월 19일)는 7,500만원입니다.

감정가는 9,000만원으로 책정되어 있으나, 이는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

임차인의 보증금 미인수 조건을 고려할 때, 감정가 이하에서 실거래가 수준으로 접근하는 것이 합리적인 입찰 전략으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 78,000,000원 (칠천팔백만원)으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가에 소폭 프리미엄을 더한 수준이며, 감정가 대비 충분한 가격 메리트를 확보할 수 있는 범위입니다.

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