나이스옥션 법원경매 안산 2025타경911 [1] 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동에 소재하고 있는 "광명우체국" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 도심상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 1층 114호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호명 : 파트너부동산)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 중로변에 각각 접하며, 본건 북서측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(가림초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(예원유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058 호) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `지원시설[근린생활시설(상호명:파트너부동산)]`임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

사건번호: 안산지원 2025타경911 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 1층 114호 (정확한 도로명 주소: 경기도 광명시 오리로651번길 8 (하안동))

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 지원시설[근린생활시설(상호명:파트너부동산)])

감정가: 992,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물및토지면적

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.401㎡

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물지분: 51㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 광명시 하안동 303번지 일원에 위치한 현대테라타워광명 내 1층 114호 근린생활시설입니다. 광명우체국 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 근린생활시설 등이 밀집된 도심상가지대로 형성되어 있습니다. 광명시의 중심부에 위치하여 각종 개발 호재의 수혜가 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통여건

차량 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 향후 우체국 사거리역(예정)이 추진되고 있어 역세권 입지로의 가치 상승이 예상됩니다. 지하철 1호선 독산역과 7호선 철산역 접근이 용이하며, 강남순환고속도로, 서해안고속도로, 제2경인고속도로, KTX 광명역 등이 인접하여 서울 수도권 및 전국으로의 이동이 매우 수월합니다.

2.3. 건물및토지상태

건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 16층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 가장형이며, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로상황

본건 토지는 남동측 및 남서측으로 중로변에 접하고 있으며, 북서측으로는 소로변에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.5. 지역지구및제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 가림초등학교와 예원유치원 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 주택 취득 시 토지거래 계약 허가구역으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있으나, 상가 거래에는 일반적으로 큰 영향을 미치지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 28일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 1,125,600,000원)입니다. 이에 따라 을1 근저당권, 갑3 임의경매 개시결정, 갑4 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 갑2 소유권이전(신탁말소) 등기 또한 말소됩니다. 등기부채권 총액은 1,125,600,000원입니다.

3.2. 임차인현황및분석

현재 임차인은 주식회사파트너부동산중개법인이며, 보증금 20,000,000원, 차임 4,000,000원에 2023년 3월 8일 사업자 등록을 하였습니다. 해당 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는권리분석

인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가현황

본 건은 현대테라타워광명이라는 대규모 지식산업센터 내에 위치한 상업시설입니다. 해당 건물 내 상업시설은 고객 접근성과 가시성을 높이는 스트리트형으로 조성되어 있으며, 약 5,000~7,000명의 상주 인구와 25,000세대 규모의 주변 주거단지 배후 수요를 흡수할 것으로 기대됩니다.

4.2. 건물내업종구성

본 건물은 지식산업센터 내 지원시설로서 근린생활시설, 운동시설 등이 포함될 수 있으며, 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 입점 가능한 업종으로는 한식, 중식, 일식, 분식, 양식, 커피점, 맥주호프, 종합소매점, 사무용품, 가전, 가구, 화장품, 병원, 부동산 사무실, 헬스클럽, 요가, 골프연습장, 키즈카페 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

광명우체국이 인근에 위치하고 있으며, 대규모 지식산업센터 내 상가로 쇼핑, 문화, 레저, 의료시설 등이 함께 조성될 가능성이 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건은 가림초등학교와 예원유치원 인근에 위치한 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 물건관련특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 취급 절차나 특수성을 가질 수 있으므로 관련 정보를 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

6.2. 법규및규제

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다. 토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 주택 취득 시 허가가 필요할 수 있으나, 본 상가 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

6.3. 임대차관련리스크

임차인인 주식회사파트너부동산중개법인은 사업자 등록일은 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다. 따라서 일반적인 경우 매각 후 명도가 신속하게 진행될 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 전혀 없는 것은 아니므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 광명시 하안동의 현대테라타워광명 내 1층 근린상가로, 풍부한 개발 호재와 우수한 교통망을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 대규모 지식산업센터 내 상업시설로서 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 상대보호구역 등 일부 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 교통 환경: 향후 우체국 사거리역(예정) 초역세권, 광역 교통망 접근성 우수.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 지식산업센터 내 상업시설로 고정적인 수요 확보 가능.

* 개발 호재: 주변 도시개발사업 및 테크노밸리 조성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 권리 없음.

* 적극적인 임차인: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 낙찰가율, 임차인의 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 보증금 관련 추가 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 권리분석 자료 및 현장조사를 바탕으로 한 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.