나이스옥션 법원경매 안산 2025타경908 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 774-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 북측 인근에 위치한 구분건물로 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상4층 건 내 4층 401호로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(각골초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시 교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물만에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음. (범위: 전유부분의 전부, 임차보증금 금127,000,000원) - 본건 전유부분의 구조는 집합건축물대장상 "조적조", 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 "철근콘크리트조"이며, 현황 "철근콘크리트조 조적벽체"로 추정됨.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경908 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 774-3 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 133,000,000원

* 전유 면적: 65.18㎡ (약 19.72평)

* 토지 지분: 31.22㎡ (약 9.45평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 권

* 건물 정보:

* 건축 연도: 2000년

* 구조: 철근콘크리트/조적조 (4층 중 4층)

* 건물 전체 대지 면적: 243.7㎡ (약 73.73평)

* 건물 연면적: 559.72㎡ (약 169.32평)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 북측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(각골초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 안산시 압류(2019.12.11)입니다.

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 권정녀(보증금 127,000,000원)가 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. (확정일자 2016.05.23)

* 다른 임차인 차수현은 전입일자 2025.02.06에 해당하며 대항력이 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구 8번 권리인 주택임차권(권정녀)은 '인수'로 표시되어 있습니다.

* 말소될 권리: 안산시 압류, 안산세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류, 권정녀 강제경매 (말소기준권리 이후 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 127,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설과 학교가 인접하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 최근 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 보면,

* 전용면적 49.42㎡ (약 14.95평) 이안애: 37,300만원

* 전용면적 71.19㎡ (약 21.54평) 이안애(911-2): 38,500만원

* 전용면적 84.8㎡ (약 25.65평) 준하이츠빌B동: 23,000만원 (건축 연도가 오래되어 참고용)

* 본 물건은 건물면적 65.18㎡ (약 19.72평)으로, 유사한 면적대의 최근 매매가(3.7억~3.85억)를 고려할 때, 감정가 1.33억은 현저히 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 각골초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 편의: 주변 근린생활시설, 공원 등이 있습니다. 주요 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 127,000,000원 인수: 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 실질 인수 비용이 높아집니다.

* 전세사기 피해자 지원 관련 임차인의 우선매수 신고 가능성: 임차인이 특별법에 따른 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 가격 및 절차가 달라질 수 있습니다.

* 건물 구조 표기 차이: 등기부상 철근콘크리트조, 건축물대장상 조적조, 현황은 철근콘크리트조 조적벽체로 추정되어, 실제 건축 구조에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 (2025.8.26.~2026.8.25.): 해당 기간 동안 외국인 등 특정 대상이 본 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. 일반적인 내국인 개인의 경매 매수에는 직접적인 제한이 없을 가능성이 높으나, 매수인의 자격에 따라 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 감정가는 133,000,000원입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(권정녀)의 보증금 127,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

* 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 시세가 3.7억~3.85억 수준임을 감안할 때, 감정가는 상당히 낮게 책정되었습니다.

* 따라서, 매수인은 감정가 외에 인수해야 할 임차인 보증금을 포함하여 실질적인 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 전세사기 관련 임차인의 우선매수 신고 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 변수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 매력적인 진입 기회를 제공할 수 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 127,000,000원의 보증금은 초기 자금 부담으로 작용하지만, 이는 낙찰가의 기준이 될 수 있습니다.

* 우선매수 신고 가능성: 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 경쟁 구도가 달라질 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 본오동 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인 보증금 127,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가가 이 금액을 초과할 경우 실질 매수 비용은 (낙찰가 + 127,000,000원)이 됩니다.

* 인근 시세(3.7억~3.85억)를 고려할 때, 최대 시세인 385,000,000원에서 인수 보증금 127,000,000원을 제외한 금액은 약 258,000,000원입니다.

* 여기에 명도 비용, 부대 비용, 수리 비용 등을 고려하면, 보수적인 관점에서 250,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 보다 공격적인 투자를 고려한다면, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위도 가능하나, 이는 경쟁 구도 및 임차인 변수 등을 면밀히 검토 후 결정해야 합니다.

* 주의: 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.