나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53519 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 758-10 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "상록고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량이용이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제502호로서, 외벽 : 화강석 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시유리창임.

이용상태

다새대주택(후면 건물 내부구조도 참고)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시까스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 평지로 다세대 주택건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산디자인문화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 이기준)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.01.20. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경53519 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 본오동 758-10 5층502호이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 23.41㎡ (약 7.08평)이며, 건물 면적은 40.44㎡ (약 12.23평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "상록고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세장형의 평지로서, 다세대 주택 건물이 건축되어 있습니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 부산지방법원의 2023카단100826 가압류(2023.02.14. 접수)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (2017.06.13.)

* 공유자전원지분전부이전 (2017.12.18.)

* 소유권이전 (2019.02.28.)

* 주택임차권 이기준 (2024.11.19. 말소)

* 가압류 주택도시보증공사 (2023.02.14. 말소) - 말소기준권리

* 압류 광명세무서장 (2023.03.14. 말소)

* 압류 부천시 (2024.11.05. 말소)

* 강제경매 주택도시보증공사 (2025.10.17. 말소)

* 압류 안산시 (2026.01.07. 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이기준의 승계인)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.03.05

* 확정일자: 2021.02.19

* 배당신고일자: 2024.11.19

* 대항력: 없음

주목할 점은 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있다는 것입니다. 이는 '주택도시보증공사'로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 2026년 1월 20일에 제출되었기 때문입니다. 이에 따라 본건 경매 절차에서 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 1,461,500,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. "상록고등학교" 인근이라는 점은 교육 관련 시설 접근성이 양호함을 시사합니다. 상권의 중심지라기보다는 주거 밀집 지역 내의 근린 상권으로 형성되어 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 교육: 상록고등학교, 안산디자인문화고등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력 포기 확약서: 임차인 이기준(승계인: 주택도시보증공사)은 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이로 인해 인수되는 보증금은 없으나, 관련 서류의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 14억 6천만원 이상으로 감정가(1억 2천만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 권리관계가 복잡했음을 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천만원입니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 명도 관련 리스크를 최소화할 수 있는 긍정적인 요인입니다. 건물은 2016년경 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 다만, 높은 채권 총액과 임차인의 권리 포기라는 특이 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 없음으로 인해 낙찰 후 명도 과정에서의 불확실성이 현저히 낮습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 건물 연식(2016년)과 현 시세 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 인수되는 권리가 없어 안전하게 실거주 목적으로 활용하거나, 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자용으로도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* "이안애" (2025년 준공): 49.42㎡ (약 14.95평) 기준 3억 7,300만원 (2026.03.06 거래, 평당 약 2,495만원). 71.19㎡ (약 21.54평) 기준 3억 8,500만원 (2026.03.07 거래, 평당 약 1,787만원).

* "준하이츠빌B동" (2009년 준공): 84.8㎡ (약 25.65평) 기준 2억 3,000만원 (2026.03.06 거래, 평당 약 897만원).

본건은 2016년경 준공된 건물로, 연식을 고려할 때 2009년 준공된 "준하이츠빌B동"의 평당 시세(약 897만원)를 참고하는 것이 합리적입니다. 본건의 건물 면적은 40.44㎡ (약 12.23평)이며, 감정가는 1억 2,000만원으로 평당 약 981만원입니다. 이는 인근 연식의 건물 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 신축 주택의 높은 시세(평당 1,700만원 이상)보다는 연식 있는 주택의 시세를 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

예상 입찰가:

본 건은 인수되는 권리가 없어 실질적인 매수 비용이 감정가 또는 시세와 크게 다르지 않습니다. 현재 감정가 1억 2,000만원은 시세 범위를 고려할 때 적정하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

최근 매매 사례의 연식 차이를 감안하여, 본건의 현재 시장가치는 평당 약 900만원에서 1,200만원 사이로 추정됩니다.

본건 건물 면적(약 12.23평) 기준으로 환산 시, 약 1억 1,000만원에서 1억 4,700만원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가 수준인 1억 2,000만원을 기준으로, 경쟁 정도를 고려하여 1억 2,000만원에서 1억 3,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 임차인 관련 서류 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.