나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53490 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1381-13 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

알.씨조 평스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 치장벽돌조 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생설비, 급·배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형평지로 현황 다세대주택(주거용) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. ‘서울보증보험 주식회사’(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.02.26. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53490 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1381-13, 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,100만원

토지 면적: 33.86㎡ (약 10.24평)

건물 면적: 70.36㎡ (약 21.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건축년도: 2002년

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, '초당초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 여건: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 안산세무서장의 압류(2021.10.21. 접수)가 말소기준권리입니다.

말소될 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수될 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 내용이 없어 특이사항으로 보기 어렵습니다.

임차인 분석:

* 서울보증보험 주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

보증금: 1억 2,000만원

차임: 0원

전입일자: 2017.04.20

확정일자: 2017.04.05

배당신고일자: 2023.11.23

대항력: 본건 물건명세서 상 '대항력은 포기한다'는 확약서가 2026.02.26. 제출된 사실이 기재되어 있어, 법적으로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 언급된 '대항력 있는 임차인' 정보와 상충될 수 있으나, 제출된 확약서 내용을 우선하여 분석합니다.

* 이경천

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.10.21

대항력: 없음

분석: 보증금 및 차임이 없어 실질적인 임대차 관계라기보다는 형식적인 전입으로 보이며, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금: 0원 (상기 임차인 분석 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

주변 시설: '초당초등학교' 인근 지역으로, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

업종 분포: 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으나, 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: '초당초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

편의 시설: 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 서울보증보험 주식회사 임차인의 경우, 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. (확약서 제출일자 2026.02.26. 내용 정확성 및 효력 확인 필요)

SGI 인수 조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 SGI(서울보증보험)와 관련하여 추가적인 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (경매 물건명세서, 법원 문의 등을 통해 구체적인 내용 파악 필수)

가격 변동성: 최근 실거래가 정보가 있으나, 동일 건물이 아닌 인접 건물들의 거래 사례이므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동의 다세대주택으로, 초등학교가 인접하고 교통이 편리한 주거지역에 위치하고 있습니다.

권리분석 상, 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험은 적은 것으로 판단됩니다. (다만, 확약서의 법적 효력 및 실행 여부는 추가 확인 필요)

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

전반적인 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

주거 환경: 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

교통 편의성: 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 접근성.

권리관계: 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기함에 따라 임차 보증금 인수 부담이 낮음. (확약서 내용 확인 후 판단)

지역 개발 잠재력: 안산시 상록구 사동 지역의 향후 개발 가능성 및 시세 상승 여력 고려.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,100만원

최근 실거래가 분석:

* 72.08㎡ (약 21.8평) : 2026.03.09 거래, 1억 3,500만원 (평당 약 619만원)

* 106.81㎡ (약 32.3평) : 2026.03.03 거래, 1억 9,800만원 (평당 약 613만원)

* 33.67㎡ (약 10.2평) : 2026.03.07 거래, 5,500만원 (평당 약 630만원)

본건은 70.36㎡ (약 21.28평)으로, 최근 거래된 72.08㎡ 건의 실거래가(1억 3,500만원)와 유사한 면적입니다. 거래 사례의 평당 가격은 약 613만원 ~ 630만원 수준입니다.

감정가는 1억 5,100만원이며, 면적당 단가로 환산 시 약 685만원/평입니다.

'SGI 인수조건 변경'과 같이 확인이 필요한 특이사항이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려할 수 있으며, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정합니다.

본건 면적(약 21.28평)을 기준으로, 최근 실거래가의 평당 단가(약 620만원)를 적용 시: 21.28평 * 620만원/평 ≈ 1억 3,193만원.

감정가 대비 85% 수준: 1억 5,100만원 * 0.85 ≈ 1억 2,835만원.

리스크 요인(SGI 인수조건 변경 등)과 권리관계(확약서 제출)를 종합적으로 고려하여, 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 'SGI 인수조건 변경' 사항에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가 조정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.