나이스옥션 법원경매 안산 2025타경902 [1] 경기도 시흥시 배곧동 279 시흥배곧신도시이지더원2차에듀그린 203동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하는 이지더원 2차에듀그린아파트 203동 3층 304호로서 주위는 정비된 택지지구내 아파트단지, 학교, 근린 생활시설, 공원 등으로 이루어져 주거여건은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 동측 근거리에 전철 오이도역이 위치하여 대중교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 중 3층 304호로서, (사용승인일자 : 2017.10.27) 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅마감, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (방3, 주방겸식당, 거실, 욕실2 등)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본단지 북동측 및 북서측으로 도로에 접하며 단지내 도로 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접함),대로2류 (폭 30m~35m)(접함), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경902 (1)

1.1. 소재지

경기도 시흥시 배곧동 279 시흥배곧신도시이지더원2차에듀그린 203동 3층304호

1.2. 물건 현황

* 용도: 아파트

* 감정가: 466,000,000원

* 토지면적: 63.73㎡ (약 19.28평)

* 토지지분: 63.7328㎡ (약 19.28평)

* 건물면적: 76.62㎡ (약 23.18평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 76.618㎡ (약 23.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 '이지더원 2차에듀그린아파트' 203동 3층 304호입니다. 주변은 잘 정비된 택지지구 내 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 구성되어 있어 주거 여건이 양호한 편입니다. '배곧2동 행정복지센터' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 단지 동측 근거리에는 전철 오이도역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 7월 26일 접수된 하나은행의 근저당권(을4)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사이지이노텍 (2017-11-28)

* 소유권이전: 김미진외 1명 (2018-01-12) - 매매

* 근저당: 하나은행 (2019-07-26, 162,910,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 하나은행 (2019-07-26, 43,340,000원) - 말소

* 근저당: 하나은행 (2020-01-20, 66,000,000원) - 말소

* 근저당: 비엔케이캐피탈주식회사 (2021-01-25, 146,400,000원) - 말소

* 임의경매: 하나은행 (2025-10-14, 228,263,455원) - 수원지방법원 안산지원 2025타경902

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-10-20, 26,856,694원) - 수원지방법원 2025카단54763 - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역은 미상입니다.

금액이 미상인 임대 내역은 확인이 필요하며, 인수 보증금이 0원이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 속한 시흥 배곧신도시는 계획적인 신도시 개발로 인해 생활 편의시설, 교육시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있습니다. 아파트 단지, 학교, 근린 생활시설이 밀집해 있어 주거 기능이 우수합니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 시흥배곧이지더원2차에듀그린아파트

* 주소: 경기도 시흥시 배곧동 279

* 사용승인일: 2017년 10월 27일

* 해당 동 정보: 203동, 최고 16층 중 3층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 도시가스, 개별난방 등

* 이용 상태: 아파트 (방 3, 욕실 2, 거실, 주방/식당)

5.2. 단지 정보

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 900세대

* 주차대수: 총 17대 (지상 4대, 지하 32대, 전기차 충전기 43대 지하)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 내역 미상

현재 임대 내역이 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무 등을 사전에 철저히 조사할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로2류 (폭 30m~35m)(접함)

* 상대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

해당 지역은 외국인 주택거래 시 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자는 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥 배곧신도시에 위치한 신축급 아파트로, 잘 갖추어진 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대 내역이 미상이므로 실제 점유 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 양호한 입지: 택지지구 내에 위치하여 교육, 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 안전한 거래가 가능합니다.

* 배곧신도시 발전 가능성: 지속적으로 인프라가 확충되고 있는 배곧신도시의 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(76.618㎡)의 14층 물건이 최근 2026년 7월 14일에 462,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 466,000,000원과 유사한 수준입니다. 본 건은 3층으로 층수 차이를 감안할 때, 감정가를 기준으로 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 440,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.