나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53476 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1420-7 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북동측 근거리에 수도권전철 수인분당선 '사리역'이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 1층 101호로서, 외벽 : 석재, 드라이비트 마감 등 창호 : 칼라샷시 마감 등 내벽(복도) : 페인팅 마감 등 바닥(복도) : 석재타일 마감 등임.

이용상태

1~4층 다세대주택 (8세대) 내 1층 101호 단위세대임. (후면 '사진용지'참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. ‘서울보증보험 주식회사’(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.02.26. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 안산지원 2025타경53476 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

* 감정가: 121,000,000원

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1.2. 소재지 및 건물 정보

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* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1420-7 1층101호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 4층 건물 내 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 건축 연도: 2002년

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1.3. 면적 및 감정가

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* 토지 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물 면적: 59.22㎡ (약 17.91평)

* 감정가: 121,000,000원

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1.4. 매각 대상 및 경매 구분

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* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

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2.2. 교통 상황

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* 차량 접근 가능.

* 인근에 시내버스정류장 소재.

* 북동측 근거리에 수도권전철 수인분당선 '사리역'이 소재.

* 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

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3. 권리분석

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3.1. 권리 관계 요약

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* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 110,000,000원 (말소 대상 권리 포함)

* 말소 기준 권리: 안산세무서장 압류 (2021.10.22.)

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3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 본 건은 '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 있으나, 제출된 확약서와 등기부상 권리 말소 내역으로 보아 임차인의 대항력은 인정되지 않거나 포기된 것으로 판단됩니다.

* 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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3.2. 1. 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

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* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-09-07

* 확정일자: 2017-08-17

* 배당신고일자: 2020-06-05

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의)

* 비고: 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용은 추가 확인 필요.

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3.2. 2. 이세준

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* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이므로 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성 있음.

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3.3. 말소 기준 권리

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* 안산세무서장 압류 (2021.10.22.)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 특성

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* 본 건은 주거 지역 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권 형성.

* 대규모 상업 시설보다는 소규모 상가 및 주거 위주의 상권으로 파악됨.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 본 건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 자세한 대형 편의시설은 추가적인 조사가 필요함.

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5.2. 교육 시설

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* 초당초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학 가능.

* 기타 교육 시설은 지역 내 분포.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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* '서울보증보험 주식회사' 임차인 관련: 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 있어 인수 조건에 대한 최종 확인이 필요함.

* '이세준' 임차인 관련: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성.

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6.2. 기타 리스크

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* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 추가적인 제한이 발생할 수 있음. (해당 목적물에 직접적인 영향은 없을 수 있음)

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택 1층(101호)으로, 감정가는 1억 2,100만원입니다.

* 주거지로서 기본적인 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 이세준 임차인의 보증금 미상으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

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8. 투자 포인트

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* 권리 분석상 임차 보증금 인수 부담이 없어 상대적으로 안전하게 접근 가능.

* 적절한 가격에 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 안산시 상록구 사동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역.

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9. 예상 입찰가

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* 주변 시세 분석 결과, 본 건 건물 면적(약 17.91평)을 기준으로 평당 약 540만 원 ~ 620만 원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

* 감정가 121,000,000원 대비 주변 시세(약 9,700만 원 ~ 11,100만 원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 시장 가치와 잠재적 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.