나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42735 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 776-1 골든프라임 101동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 3층 301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 12미터, 동측으로 로폭 약 8미터 및 서측으로 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장 관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임차보증금 230,000,000원, 전입일자 2021.5.26., 확정일자 2021.4.28.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.6.1.자 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경42735 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 776-1에 소재한 골든프라임 101동 3층 301호 연립주택입니다. 감정가는 212,000,000원이며, 토지 면적은 99.67㎡ (약 30.14평), 건물 면적은 79.94㎡ (약 24.18평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 본 경매는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다.

2.1. 건물 및 토지 현황

본 건물은 2016년 9월 건축된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 79.94㎡ (약 24.18평)입니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지 위에 건축되어 있습니다.

2.2. 관련 법규 및 현황

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

3.3. 도로 접면

본건 남측으로 로폭 약 12미터, 동측으로 로폭 약 8미터, 서측으로 약 6미터의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 8일 국민건강보험공단의 압류입니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리가 대부분이나, 을구 5번 임차권등기에 대한 특별한 사항이 존재합니다. 등기부채권 총액은 328,801,053원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-26

* 확정일자: 2021-04-28

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

주요 특이사항으로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임차보증금 230,000,000원, 전입일자 2021.5.26., 확정일자 2021.4.28.)가 존재하나, 배당금으로 임대차보증반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.6.1.자로 제출되었습니다. 이로 인해 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4.3. 기타 권리 분석

* 소유권보존 (2016-09-28)

* 소유권이전 (강영훈 외 1명, 2017-11-17)

* 공유자전원지분전부이전 (손장익, 2021-06-15)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-06-08) - 말소기준권리

* 가압류 (한국자산관리공사, 2022-10-17)

* 가압류 (서민금융진흥원, 2024-04-19)

* 압류 (남구(울산광역시), 2024-07-01)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-01)

상기 권리 중 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 안성시 공도읍 만정리는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

5.2. 상업 및 편의시설

인근에 학교와 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

주변이 공동주택 단지로 이루어져 있어 정주 환경이 양호한 편입니다.

6.2. 편의 시설

근린생활시설이 혼재해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 물건명세서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 공시되지 않은 추가 임대차 관계 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 명도 부담이나 추가적인 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* HUG 대항력 포기 확약서: 임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 부담이 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 확약서의 효력 및 향후 발생 가능한 분쟁 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리에 위치한 연립주택으로, 인근에 학교 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 해소된 것으로 판단됩니다. 그러나 임대관계 미상이라는 점과 토지이용계획상의 제한사항은 투자 전 반드시 면밀히 재확인해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 대항력 포기 확약서 제출로 인해 채무 인수 위험이 현저히 낮습니다.

* 우수한 입지 조건: 주거 단지 내에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적과 건축 연도의 인근 연립주택(엘리시아, 78.8㎡, 2017년 건축)이 2026년 2월 145,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 79.94㎡로 면적이 약간 더 넓고 건축 연도(2016년)도 유사합니다.

감정가 212,000,000원에 비해 시장가는 145,000,000원 수준으로 판단되며, "임대관계 미상"과 같은 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 가격, 그리고 본 건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

주변을 분석한 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.