나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42746 [1] 경기도 평택시 지산동 599-3 주건축물제1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하는 '송북초등학교' 동측 근거리에 위치하고, 부근에는 단독주택, 연립·다세대주택단지 및 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 다세대주택단지까지 차량을 통한 진출입 원활하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 서측 근거리에 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 단위세대로 건물의 사용승인일은 2021.11.16.이며, 외벽 : 석재마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바라며, 건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

- 단지내 승강기설비 구비되어 있고, 도시가스 인입되어 있으며, 위생 및 급배수설비와 개별 난방기구 등 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 가장형 평지로 현황 주거용(다세대주택)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 북측으로 단지내 도로(지산동 599-76, 지목: 대)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 집합건축물대장상 등재된 용도 및 건축물현황도(평면도)를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사 하였고, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도(평면도)를 기준으로 도시하였습니다. - 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 평택시 지산동 599-3번지 주건축물 제1동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 평택지원 2025타경42746 (1)이며, 감정가는 341,000,000원입니다. 토지 면적은 51.25㎡(약 15.5평)이며, 건물 면적은 72.06㎡(약 21.8평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 본 물건은 2021년 11월 16일에 사용 승인된 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 지산동에 소재하며, '송북초등학교' 동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 연립·다세대주택단지, 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 차량을 통한 진출입은 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 서측 근거리에 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 26일 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권(을2)으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부등본 상 근저당, 공동담보, 가압류, 임의경매 등 후순위 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등으로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 경기도 평택시 지산동 691-6번지 대원아트빌(나동): 2014년 건축, 전용면적 71.99㎡, 2026년 5월 27일 13,800만원(1억 3천 8백만원)에 거래되었습니다.

* 경기도 평택시 지산동 836-6번지 유정주택라동: 1986년 건축, 전용면적 29.28㎡, 2026년 5월 27일 2,000만원(2천만원)에 거래되었습니다.

* 경기도 평택시 지산동 630-1번지 락토맨션207동: 2002년 건축, 전용면적 39.24㎡, 2026년 5월 15일 6,900만원(6천 9백만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용 면적(72.06㎡)과 유사한 면적(71.99㎡)의 대원아트빌 사례가 13,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가(341,000,000원)는 유사 면적의 신축 건물임을 감안하더라도 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 송북초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 다세대주택 및 아파트 단지, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보:

* 건물 전체 연면적: 658.92㎡

* 토지 면적: 410㎡

* 건폐율: 49.99%

* 용적률: 160.71%

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 11월 16일

* 층수: 지상 5층 건물 중 3층

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항: 본 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당합니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건축, 증축, 토지 이용 등에 제약을 가할 수 있으므로 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 인근 시설에 따라 생활 소음 등이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 외부 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 잠재적 환경 변화 가능성은 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 공동 담보로 경매가 진행되었으며, 채권 총액이 감정가에 근접하나 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 상의 위험은 낮습니다. 하지만, 주변 유사 면적 다세대주택의 매매 시세와 비교했을 때 본 물건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점, 다수의 공법상 제한 사항이 존재하는 점 등을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 및 구조에 대한 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 평택시는 지속적인 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 341,000,000원입니다.

주변 유사 면적(71.99㎡, 2014년 건축)의 최근 매매 사례가 13,800만원(1억 3천 8백만원)임을 감안할 때, 본 물건(72.06㎡, 2021년 건축)의 신축 프리미엄을 고려하더라도 감정가가 높은 편입니다.

임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰가 전액이 실 투자금이 됩니다.

주변 시세와 신축 프리미엄, 그리고 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 1억 3천 8백만원 ~ 1억 7천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.