나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42678 [1] 경기도 평택시 팽성읍 안정리 152-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 "팽성시장" 남서측 인근에 위치하며 주위는 주상 용건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 상업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구 역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8. 25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1:세멘부럭조 세멘와즙평가건주택 1층 건물로서, 외벽:석재붙임,몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도배마감등. 창호:샷시창호마감등임. 기호1-1:세멘부럭조 스라브즙평가건주택 1층 건물로서, 내외벽:몰탈위페인팅마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1:단독주택(현황:폐가상태임)으로 이용중임. 기호1-1:창고기타로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도,사진용지 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42678 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 안정리 152-8

신주소: 경기도 평택시 안정로29번길 25-4

용도: 단독주택

감정가: 1,071,400,870원 (약 10억 7140만원)

토지면적: 258.00㎡ (약 78.05평)

건물면적: 112.07㎡ (약 33.90평)

제시외 건물 면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (채권총액 1,243,000,000원)

건축물 사용승인일: 1977년 5월 27일

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 "팽성시장" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 상업지대와 주거지대가 혼합되어 있으며, 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 여부는 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2019년 5월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액 1,243,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부등본 상 확인되지 않습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

* 등기부 채권 총액

등기부등본 상 채권 총액은 1,243,000,000원입니다. 이는 본건의 감정가(1,071,400,870원)보다 높은 금액으로, 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

4. 상권분석

본건은 팽성시장의 인근 상업지대에 위치하여 배후수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 단독주택 부지로서, 해당 지역의 상업 기능과 연계될 가능성이 있습니다.

다만, 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에서 거래가액이 1,800만원, 7,800만원, 5,000만원 등으로 매우 낮게 기재되어 있습니다. 이는 본건 단독주택의 감정가(약 10.7억원)와 큰 차이를 보이며, 인근 부동산 시장의 전반적인 거래 단가와 본건의 감정가 사이에 괴리가 존재할 가능성을 시사합니다. 이러한 차이는 부동산의 종류, 면적, 건축 연도, 활용도, 실제 거래 조건 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있으므로, 제공된 주변 시세 정보는 참고용으로만 활용하고 본건의 실제 가치 평가는 별도의 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

"팽성시장"이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

차량 접근 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 단독주택으로서의 기능과 상업지대와의 연계성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후 및 상태

건축물대장 상 사용승인일이 1977년으로 매우 오래되었으며, 건물감정평가요항표에 "폐가상태"로 기재되어 있습니다. 이는 상당한 수준의 보수 또는 재건축이 필요함을 의미하며, 이에 따른 추가적인 공사 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액(1,243,000,000원)이 감정가(1,071,400,870원)보다 높아, 경매 진행 시 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 채권 회수가 원활하지 않을 수 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

비행안전구역, 소음대책구역, 가축사육제한구역 등 여러 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시세와의 괴리

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 거래가와 본건의 감정가 간 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 향후 시세 반영 과정에서 가격 조정 가능성을 내포합니다.

* 제시외 건물

제시외 건물 57.00㎡가 일괄 매각 대상에 포함되어 있으며, 해당 건물의 정확한 용도, 상태, 법적 문제 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 안정리 상업지대에 위치한 단독주택으로, 258㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 또한, "팽성시장" 인근에 위치하며 차량 접근성이 양호한 장점이 있습니다. 하지만, 1977년 건축되어 현재 "폐가상태"인 노후 건물은 큰 리스크 요인입니다. 막대한 채권 총액과 감정가 대비 낮은 주변 시세는 투자 결정에 신중을 기해야 함을 보여줍니다. 상업지역에 위치한다는 점은 토지 가치 상승의 잠재력을 제공하나, 건물 상태 개선 및 각종 제한 사항을 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 넓은 토지

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 258㎡의 토지 면적은 상업지 내에서 재건축 또는 상업 시설 용도로 활용 가능성을 열어둡니다.

* 팽성시장 인근 입지

팽성시장이 인근에 위치하여 상권 및 유동인구의 이점을 활용할 수 있습니다.

* 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

제시외 건물 57.00㎡가 포함되어 있어, 이를 활용하거나 철거 후 재건축 시 넓은 활용도를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물 노후화("폐가상태") 및 주변 시세 대비 높은 감정가, 그리고 막대한 채권 총액 등의 리스크 요인을 복합적으로 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 상업지역의 넓은 토지 면적이라는 잠재력을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시점을 기준으로 감정가의 60~70% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 6억 4,284만원에서 7억 4,998만원 사이의 금액입니다.

상세한 현장 조사와 최신 시세 분석을 통해 예상 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

* 참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 입찰 경쟁률, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.