나이스옥션 법원경매 평택 2025타경872 [1] 경기도 평택시 팽성읍 본정리 263-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 본정리 소재 "계성초등학교" 북동측 인근, 팽성서부체육공원에 서측으로 위치하며, 인근은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4): 삼각형의 평지로서 휴경지(묵전 상태)임. 기호2); 사다리형의 평지로서 휴경지(묵전 상태)임. 기호3); 대치로 사다리형의 평지로서 휴경지(묵전 상태)임.

인접 도로상태

기호1,2,4): 서측으로 세로가 도로에 접함. 기호3): 북서측으로 구거(175번지 국유지)부지를 매립한 진입로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 농림지역 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호2, 4): 계획관리지역(2019-08-21) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호3): 계획관리지역(2019-08-21) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

1. 목록 1, 2, 4. 토지는 지분매각, 공유자우선매수권 없음
2. 목록 1~4. 토지는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 목록 3. 토지는 2019년 12월 숙박업소로 건축허가 신청되었으나, 공사 미착공으로 2023.10.10.에 허가취소 되었으며 관할관청에 확인바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 평택지원 2025타경872 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 본정리 263-2

* 용도: 답

* 감정가: 1,474,682,000원

* 토지면적: 4,635.00㎡ (약 1,402.19평)

* 매각대상 토지지분: 2,912.9765㎡ (약 881.26평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서운농업협동조합 (서OOOOOOO)

* 매각물건 요약: 토지 지분 매각

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 지분매각, 공유자우선매수신고 (단, 목록 1, 2, 4 토지는 공유자우선매수권 없음), 공동담보

1.1. 물건 상세 정보

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* 기호 1, 4: 삼각형 형태의 평지, 휴경지(묵전 상태)

* 기호 2: 사다리형의 평지, 휴경지(묵전 상태)

* 기호 3: 대치로 사다리형의 평지, 휴경지(묵전 상태)

1.2. 입지조건

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* 위치: 경기도 평택시 팽성읍 본정리 소재 "계성초등학교" 북동측 인근, 팽성서부체육공원 서측에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 인근은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 농촌지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로:

* 기호 1, 2, 4: 서측으로 세로가 도로에 접해 있습니다.

* 기호 3: 북서측으로 구거(국유지) 부지를 매립한 진입로를 이용합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 계성초등학교가 인근에 위치합니다.

* 체육시설: 팽성서부체육공원이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 물건지 주변에서 명확하게 인지되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 군사 시설(비행장)이 인근에 위치하여 항공기 소음 구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 을구 1번 근저당 (평택시산림조합, 2013.09.06. 접수, 금91,000,000원) - 이것은 두 번째 등기부요약상의 말소기준권리입니다.

* 을구 31번 근저당 (서운농업협동조합, 2020.01.29. 접수, 금1,600,000,000원) - 이것이 본 경매(2025타경872)의 근저당권자이자 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 2번 지상권 설정 등기 (평택시산림조합, 2013.09.06. 접수) - 등기부 요약상 말소로 표기되었으나, 물건명세서 상에서는 목록 1, 2, 4 토지에 대해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 매수 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리:

* 본 경매의 말소기준권리(을구 31번 근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 정기현 가압류, 권성식 근저당 등)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

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* 기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 농업진흥구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시).

* 기호 2, 4: 계획관리지역(2019-08-21), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시).

* 기호 3: 계획관리지역(2019-08-21), 가축사육제한구역(300m, 500m), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시).

* 주요 제한:

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지). 미제출 시 보증금 반환 불가.

* 비행안전구역 및 소음대책구역으로 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한함.

* 목록 3 토지는 숙박업소 건축허가가 취소되었으므로, 관련 사항은 관할 관청 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

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* 본 물건은 경기도 평택시 팽성읍의 농경지 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변이 농경지와 농가주택 위주로 형성되어 있어, 상업적 가치보다는 농업 관련 용도로의 활용 가능성이 높습니다.

* 계획관리지역에 해당하는 일부 필지가 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 현재는 휴경지 상태입니다.

* 계성초등학교와 팽성서부체육공원이 인근에 위치하여 지역 주민의 생활 편의와 관련된 시설이 존재합니다.

1.6. 생활정보

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* 교육: 계성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 범위에 있습니다.

* 편의시설: 팽성서부체육공원이 인접해 있어 여가 활동이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 노선 및 배차 간격 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청이 취소되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지상권 인수: 물건명세서 상 을구 2번 지상권 설정 등기(2013.09.06.)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 이에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 일부 필지(목록 1, 2, 4)는 공유자 우선매수권이 없다고 명시되어 있으나, 전체적으로 '공유자우선매수신고' 관련 사항이 언급되어 있어 혼동의 여지가 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 건축 허가 취소: 목록 3번 토지의 숙박업소 건축허가가 취소된 이력이 있어, 해당 필지의 개발 가능성이나 용도 변경에 대한 추가 확인 및 관할 관청 문의가 필수적입니다.

* 군사 시설 영향: 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 군 관련 법규 적용 및 소음 피해 등을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

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본 물건은 경기도 평택시 팽성읍의 농경지(답)로서, 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 계성초등학교 및 팽성서부체육공원 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 여가시설 접근성이 양호합니다. 하지만, 농지 취득 자격 증명 필수, 지상권 인수 가능성, 건축 허가 취소 이력, 군사 시설 관련 구역 지정 등 여러 제약 사항과 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 인수되는 지상권은 매수인의 실질적인 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

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* 평택시의 지속적인 개발 가능성: 평택시는 국제화물운송, 산업단지 조성 등 다양한 개발 계획이 추진되고 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 필지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 장기적으로 타 용도로의 전환 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 농업진흥구역 해제 가능성 (장기적 관점): 농림지역에서 계획관리지역으로의 변경이나 농업진흥구역 해제를 통한 활용도 증대 가능성을 장기적으로 고려할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 1,474,682,000원이나, 이는 토지 전체 면적(4,635.00㎡)에 대한 감정가로 추정됩니다. 매각 대상은 토지 지분(2,912.9765㎡)이므로, 지분 가치는 약 926,503,237원 (감정가 x 지분 비율)으로 산정할 수 있습니다.

그러나, 인수되는 지상권의 가치, 농지 취득의 제약, 향후 개발 불확실성, 군사 시설로 인한 소음 및 개발 제한 등을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 있습니다. 또한, 서운농업협동조합의 근저당 채권액(16억원) 및 기타 채권 총액(약 18.9억원 이상)이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수되는 지상권의 부담을 감안하고, 법원 경매 물건의 특성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 7억 원 ~ 8억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 현재 감정가를 기준으로 한 추정치이며, 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 시장 조사를 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.