나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42733 [1] 경기도 평택시 신장동 629-13 더클래스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동,유형의 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상4층 건 내 2층 201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 대체로 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측으로 로폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구 역<군용비행장.군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>이고, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42733 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 629-13, 더클래스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 45.55㎡ (약 13.8평)

건물면적: 71.00㎡ (약 21.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 서측 인근

주변환경: 동, 유사 유형의 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주택지대로 입지 여건 보통

교통: 차량 접근 가능, 인근 버스 정류장 소재하여 대중교통 사정 보통

토지형상: 사다리형, 대체로 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접도로: 북동측 및 남측으로 로폭 약 6m 내외 포장도로와 접함

1.2. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 2층 201호

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택 (건축물 현황도상 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)

설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제1종일반주거지역

제한사항:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인이 주택 취득 시 한함)

2. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시양천구 압류 (갑6, 2021-11-15)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 등기 다수 (갑3, 갑4, 갑5)

* 주택임차권: 박상현 (을3, 2023-07-25 접수, 보증금 217,000,000원)

* 본 임차인은 전입일자(2021-07-02) 및 확정일자(2021-06-29)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

* 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였습니다.

인수되는 보증금: 0원

* 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

본건은 "신장1동 행정복지센터" 인근의 주택지대에 위치하고 있습니다.

주변에 동 유형의 다세대주택, 연립주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

4. 생활정보

편의시설: "신장1동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변 주택가 환경으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

교육시설: (정보 부족 - 별도 확인 필요)

의료시설: (정보 부족 - 별도 확인 필요)

주변 시세 분석:

* 2026년 7월 1일, 신장동 323-8번지 소재 '낙원빌라' (1991년식, 41.67㎡) 6,000만원에 직거래. (이 거래가는 매우 낮아 시세 판단에 참고하기 어렵습니다.)

* 2026년 7월 5일, 신장동 101-7번지 소재 '행복힐타운106동' (2016년식, 50.18㎡) 1억 3,000만원에 중개거래.

* 2026년 7월 3일, 신장동 636-74번지 소재 '남정빌라6동' (1992년식, 59.95㎡) 1,000만원에 중개거래. (이 거래가는 매우 낮아 시세 판단에 참고하기 어렵습니다.)

* 종합 시세 분석: 제공된 주변 매매/임대 정보 중 '행복힐타운' 사례(50.18㎡, 1억 3,000만원)가 비교적 최근 거래로, 건물 연식 및 면적을 고려할 때 참고할 수 있습니다. 그러나 본건(71㎡)과는 면적 차이가 있습니다. '낙원빌라' 및 '남정빌라' 사례는 거래 금액이 매우 낮아 실제 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다. 본건의 감정가는 2억 500만원이며, 임차인의 보증금이 2억 1,700만원임을 감안하면, 실제 시장에서의 매매가는 감정가와 유사하거나 그 이상을 고려해 볼 수 있으나, 유사 면적의 최신 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에는 추가 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 임차인이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였으므로, 매수인이 보증금 반환 의무를 직접 인수하지는 않습니다. 그러나 추후 임차인과의 법적 분쟁 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

부동산 규제: 토지거래허가구역에 해당하며, 외국인의 주택 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (25.8.26.~26.8.25.)

제한구역: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주택가에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없으며, 이는 투자에 긍정적인 요인입니다.

다만, HUG의 확약서 내용에 따른 임차인의 권리 포기 조건은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

인수되는 보증금 없음: 임차인의 대항력 부재 및 권리 포기로 인해 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

실거주 목적 적합: 주택으로서의 기본적인 입지 및 환경을 갖추고 있습니다.

평택시 개발 호재: (별도 확인 필요) 평택시 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석:

* 비교 대상 (행복힐타운106동): 50.18㎡, 2016년식, 130,000,000원

* 본건 면적 (71㎡) 대비 작지만, 최근 거래 사례로 참고.

* 본건의 건물면적(71㎡)에 대한 유사 면적 거래 사례가 부족함.

* 최근 거래 사례(행복힐타운)의 면적당 가격 (130,000,000원 / 50.18㎡ ≈ 259만원/㎡)을 적용하여 환산 시: 71㎡ * 259만원/㎡ ≈ 183,890,000원.

* 하지만 본건은 1991년식 건물로, 행복힐타운(2016년식)보다 연식이 오래되었음을 감안해야 합니다.

* 다른 거래 사례(낙원빌라, 남정빌라)는 금액이 비현실적으로 낮아 참고하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가 205,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 보증금이 없다는 점을 고려하면 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만 연식(1991년식)을 감안하여, 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 판단했을 때, 감정가의 85~95% 수준인 1억 7,425만원 ~ 1억 9,475만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.