나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31766 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 1동 2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전현대아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 복수층 1,2,3층 1세대의 2개호(2호, 4호)로서 외 벽:대부분 적벽돌쌓기 마감 등. 내 부:벽지도배, 마루깔기, 일부 타일마감 등. 창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1,2):다세대주택(복1층~3층 구조)으로 각 이용중임.(내부구조도 참조) 복수층1: 주방, 방, 화장실, 다용도실 등. 복수층2: 거실, 방, 화장실, 다용도실 등. 복수층3: 방, 화장실, 다용도실, 다락 등.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 건부지(다세대)임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역. <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 -본건은 내부계단을 통하여 1층~3층을 이용하는 구조로서, 3층 상층부에 다락이 소재함. -본건 소재 1동 포함, 2,3동 외벽에 "203"동으로 표기되어 있으며, 인근 유사 다세대 주택과 함께 단지를 이루고 있음. -현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합 건축물대장 현황도면 및 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

외벽에 '203동'으로 표기되어 있음. 3층 상부에 다락이 소재하고, 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9번지에 소재한 엠520빌리지 1동 2호 다세대주택입니다. 사건번호는 여주지원 2025타경31766 (1)이며, 감정가는 3억 6300만원입니다. 토지 면적은 129.71㎡ (약 39.23평)이며, 건물 면적은 51.77㎡ (약 15.66평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다. 본 건물은 2018년에 건축되었으며, 총 3개동, 17세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전현대아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 건부지(다세대 주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부채권 총액: 603,615,600원

* 매각으로 인한 소멸 권리:

* 갑2: 비씨씨주식회사 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-03-07 접수)

* 을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-03-07 접수) - 말소기준권리

* 을2: 정상일 근저당권 (2022-03-07 접수)

* 갑11: 김태주 가압류 (2024-12-04 접수)

* 갑12: 이천세무서장 압류 (2025-05-01 접수)

* 갑13: 경기치과의사신용협동조합 임의경매개시결정 (2025-10-13 접수) - 본 건

* 갑14: 이천시 압류 (2025-10-16 접수)

* 인수되는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상이라도 주의 필요. 본 물건의 임대차 관계는 명확히 확인되지 않았으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사 및 관련 자료 확인을 통해 인수 여부 및 권리 관계를 최종적으로 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 신부일빌라 (1994년식, 51.32㎡): 2026년 3월 16일, 4,200만원

* 이페리온(116동) (2018년식, 58.57㎡): 2026년 3월 7일, 13,000만원

* 보네르하임(C,D동) (2021년식, 67.19㎡): 2026년 3월 4일, 19,900만원

* 본건 시세 분석:

* 본 건은 2018년 건축된 M'520빌리지 1동 2호로, 건물면적 51.77㎡ (약 15.66평)입니다.

* 건축 연도가 유사한 '이페리온(2018년식, 58.57㎡)'의 거래가액 13,000만원과 비교하면, 본 건의 면적(51.77㎡)을 고려할 때 시세는 약 1억 1,500만원 ~ 1억 2,000만원 내외로 추정됩니다.

* '보네르하임(2021년식, 67.19㎡)'의 거래가액 19,900만원은 신축 및 더 넓은 면적을 고려한 가격으로, 본 건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 감정가 3억 6300만원은 현재 파악된 주변 시세보다 현저히 높게 책정되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본 건은 주위로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 건물 상세: 본 건은 철근콘크리트 구조의 3층 건물 내 1층부터 3층까지 사용하는 복수층(2개 호수)으로 구성되어 있으며, 내부 계단을 통해 이용합니다. 3층 상부에는 다락 공간이 포함되어 평가되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 동 표기 오류: 본건이 속한 1동 외 2, 3동 외벽에 '203'으로 표기되어 있어, 건물 동 호수 표기상 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 하자 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 향후 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 평가 참고 자료: 내부 확인 불가로 인해 집합 건축물대장 현황도면 및 평가 사례 등을 참고하여 감정 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면에 위치한 2018년식 다세대주택입니다. 넓은 면적에 복층 및 다락 구조를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 그러나 감정가(3억 6300만원)가 현재 파악된 주변 시세(약 1억 1500만~1억 2000만원) 대비 매우 높게 책정되어 있어 1차 입찰 시 낙찰 가능성이 낮을 것으로 예상됩니다. 외벽 동 표기 오류, 내부 확인 불가, 복잡했던 권리관계, 토지 이용 규제 등은 추가적으로 고려해야 할 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2018년 건축으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 넓은 실사용 면적: 51.77㎡ (약 15.66평)의 전용 면적에 복층 및 다락 공간으로 실제 사용 면적이 넓습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 주변 개발 계획 및 지역 활성화 추이에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3억 6300만원

* 현 시세 추정가: 약 1억 1500만원 ~ 1억 2000만원

* 분석: 감정가가 시세보다 매우 높게 책정되어 있어, 1차 입찰 시 유찰 가능성이 매우 높습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 내부 확인 불가 등 리스크 요소를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 최소 2~3회 이상 유찰될 경우를 가정할 때, 1억 원 ~ 1억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 참여 전 현장 방문, 권리관계 재확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.