나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53162 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 532 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌중학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위 는 4층 내외의 주상복합건물과 중로변의 상업용 건물이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 등 전반적인 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 주상용건물부지임.

인접 도로상태

남동측 한면이 폭 약 9미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025 -09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전 법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층(2008.07.31 사용승인)으로서 외벽 : 벽돌치장쌓기 창호 : 샷시2중창, 페어글래스(1층) 등

이용상태

주상용건물로 이용중임 1층 : 제2종근린생활시설 2~4층 : 주택(후첨 '내부구조도' 참조) 옥탑층 : 계단실

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주택부분 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53162 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 532

건물용도: 근린주택

감정가: 923,018,920원

토지면적: 265.00㎡ (약 80.16평)

건물면적: 416.92㎡ (약 126.08평)

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/2 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

1.3. 특이사항

중복병합사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

1.4. 주의사항

1. 일괄매각

2. 지분매각으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌중학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 4층 내외의 주상복합건물과 중로변 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형 평지로, 주상용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 남동측 한 면이 폭 약 9미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도촌)입니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2016-03-30, 확정일자: 2015-12-31, 배당신고일자: 2025-12-09, 대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-04, 확정일자: 2025-02-18, 배당신고일자: 2025-10-29, 대항력: 있음

* 임차인: 진

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2024-03-22, 확정일자: 2024-03-22, 배당신고일자: 2025-10-23, 대항력: 있음, 비고: 건물등기부상 인수 대상 임차인

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2010-07-26, 대항력: 있음. 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 허

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입일자: 2025-04-25, 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

- 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2025년 4월 22일자 최 가압류(갑5/갑6)입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 진 임차인의 주택임차권(을5)은 보증금 10,000,000원을 인수해야 합니다.

- 기타 권리: 모든 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 인수 보증금 합계: 10,000,000원 (진 임차인)

4. 상권분석

4.1. 인근 시세

주변의 신축 연립/다세대 주택(2019년 준공, 전용면적 약 85㎡)의 최근 매매가는 890,000,000원에서 925,000,000원 수준입니다. 이는 본 건과 건물 연식 및 용도, 거래 형태(지분매각)에서 차이가 있습니다.

4.2. 건물 특성

본 건은 2008년 7월 31일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 4층 주상복합건물입니다. 1층은 제2종 근린생활시설, 2~4층은 주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 도촌중학교가 위치하며, 주상복합 및 상업용 건물이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통망

차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

지분매각으로 인해 공유자 우선매수 신고가 있을 수 있으며, 이는 낙찰 이후 매수인의 지위를 변동시킬 수 있습니다. 공유자는 우선매수권을 1회만 행사할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

진 임차인의 보증금 10,000,000원은 인수해야 하며, 이외에도 보증금 및 차임이 미상이거나 대항력이 있는 임차인(김 , 이 )이 존재하므로, 해당 임차인들의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 특히 최 임차인은 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한

본건은 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 환경 문제 가능성

주변 지역(도촌동)에서 쓰레기 소각장 입지 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 인근 환경 요인이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 근린주택의 1/2 지분 매각 건입니다. 2008년 준공된 건물로, 주택과 근린생활시설로 이용 중입니다. 교통이 편리하고 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 지분매각, 대항력 있는 임차인(특히 인수 보증금 10,000,000원), 공유자 우선매수 가능성, 토지이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성남시 중원구라는 입지적 강점과 준주거/상업 지역으로서의 잠재력.

* 토지 및 건물 총 면적이 상당하여 지분 취득 후 활용 방안 모색 가능성.

* 주변 신축 아파트/빌라 시세 대비 감정가(지분)가 합리적일 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 전체 부동산 기준 923,018,920원이며, 매각 지분은 1/2입니다. 이에 따른 본건 지분의 감정가는 약 461,509,460원입니다.

임차인 진 의 보증금 10,000,000원은 인수해야 하므로, 총 취득 비용 고려 시 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 접근을 기준으로, 본건 지분의 감정가 대비 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

(단, 본 예상 입찰가는 인수 보증금 10,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 이 금액에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.)

최근 매매가의 분석 결과, 본 건은 신축 연립/다세대 주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건물의 연식, 지분매각, 상가 포함 등 복합적인 요인을 고려하여 감정평가액을 바탕으로 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.