나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4673 [1] 경기도 광주시 탄벌동 778 광주탄벌서희스타힐스2단지 202동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 "탄벌중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 밀집한 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 내 제4층 제405호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 바닥: 강화마루 마감 등 창호: 시스템창호임. (사용승인일: 2025.05.21)

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 스프링쿨러 설비, 소화전설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 1단지, 2단지 사이로 왕복 4차선의 포장도로와 접하며, 지하주차장이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 토지개발사업 완료 후 토지이동 정리중인 상태로, 토지이용계획 및 제한상태 미상임. (후첨 "행정안전부 정보공개시스템이용안내문" 참조.) 용도지역은 집합건축물대장 총괄표제부(갑)에 의거 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4673 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (등기부상 실제 강제경매 신청인은 박기남입니다.)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 778 광주탄벌서희스타힐스2단지 202동 4층405호

주택유형: 아파트

건물명: 광주 탄벌 서희스타힐스 2단지

동/호수: 202동 4층 405호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 총 23층 중 4층

사용승인일: 2025.05.21

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.28㎡ (약 11.28평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

건물 지분 면적: 59.9807㎡

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 436,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동에 소재하며, 탄벌중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지들이 밀집한 전형적인 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.1. 3. 도로 및 접근성

본건이 속한 광주 탄벌 서희스타힐스 2단지는 아파트 단지 사이로 왕복 4차선의 포장도로와 직접 접하고 있습니다. 또한, 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 편의성이 확보되어 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 현재 토지개발사업 완료 후 토지 이동 정리 중에 있어 토지이용계획 및 제한상태는 미상으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 을1 근저당권 (함평농업협동조합, 채권최고액 361,200,000원)입니다.

1.2. 2. 등기부상 권리 현황

* 갑2: 박초윤 앞으로 소유권이전1번신탁등기말소가 등기되어 있습니다.

* 을1: 함평농업협동조합 근저당권 (채권최고액 361,200,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑4: 박기남 앞으로 수원지방법원 성남지원 2025타경4673 강제경매개시결정이 등기되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 361,200,000원 (매각으로 소멸되는 채권 총액)

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 임차인으로 인해 부담해야 할 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 세부 내용은 파악되지 않았습니다. 해당 권리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 시설

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2. 혐오시설 유무

현장 및 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 금융, 식음료 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 교육 환경

단지 남서측 인근에 탄벌중학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 3. 주거 환경

주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 관계

등기부상 말소되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 있으므로, 해당 권리의 구체적인 내용 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 2. 토지이용계획 미상

토지이용계획 및 제한상태가 현재 '미상'으로 표기되어 있어, 향후 해당 토지에 대한 개발이나 이용에 제한이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 사용승인이 이루어진 신축 아파트로서, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 또한, 인수할 임차 보증금이 없어 권리분석이 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 토지이용계획 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2025년 5월 21일 사용승인이 완료된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 아파트 밀집 주거지역으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 간편한 권리분석: 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 436,000,000원 대비, 본건의 현재 등기부상 채권 총액 및 일반적인 시세 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없고, 신축 아파트라는 점을 감안할 때, 적정 수준의 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다. (정확한 예상 입찰가는 시세 조사 후 결정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.