나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58353 [1] 경기도 화성시 영천동 874 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 01월 28일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상26층 건물 내 제11층 제1107호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등 /허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58353 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 874 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 11층1107호

용도: 오피스텔

건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

토지면적: 8.61㎡ (약 2.60평)

감정가: 151,000,000원 (1억 5,100만원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변환경: '다원중학교' 서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 있으며, 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 17일 농협은행의 가압류 (수원지방법원 2024카단6945)입니다.

* 등기부채권 총액: 51,342,390원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 (본명: 하지현)

* 보증금: 165,000,000원 (1억 6,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 15일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 165,000,000원은 본 경매 물건의 감정가(151,000,000원)를 초과합니다. 법원 공고상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있으나, 이는 경매 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 가능성이 있음을 시사하므로, 권리분석 시 매우 주의해야 할 사항입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 기타사항: 본 경매의 채권자는 하지현이며, 강제경매 개시결정 등기(2025타경58353)는 말소기준권리보다 늦은 2025년 10월 20일에 접수되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 동탄2지구 내 일반상업지역에 위치하며, 각종 오피스텔, 아파트, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 탄탄합니다.

* 상업시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 풍부하게 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 호재: 택지개발지구, 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: '다원중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 주상복합 등이 혼재된 지역으로 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 하지현 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 165,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 법원 공고상 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 위험이 존재합니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 지정기간 25.8.26.~26.8.25.) 등으로 인한 제한사항이 존재합니다.

* 시장 변동성: 최근 실거래가(2026년 5월, 11,800만원)가 감정가(15,100만원) 및 임차인 보증금(16,500만원) 대비 낮은 수준이므로, 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동탄역 인근의 신축 오피스텔로, 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있으며 지역 발전 가능성도 기대됩니다. 다만, 감정가를 초과하는 대항력있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토와 대비가 필수적입니다. 최근 실거래가를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요하며, 권리 관계와 잠재적 리스크를 충분히 이해한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄역세권 인근의 신축 오피스텔로 미래 가치 상승 기대.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업, 업무, 주거시설 혼재로 인한 풍부한 편의시설 및 배후 수요.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 최신식 건물로 유지보수가 용이합니다.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가(11,800만원)를 기준으로 잠재적 투자 가치 형성 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 5월, 11,800만원) 및 본건의 감정가(15,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 임차인의 보증금 인수 가능성을 제외하고 산정한 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 (1억 3,000만원) 수준으로 판단됩니다. 단, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 유찰 횟수, 임차인 보증금 변제 예상 금액 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.