나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58264 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 869-11 영창탑스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "효탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본건 주택까지 차량의 진출입 및 주차가 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 5층 502호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자혜학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.05.13. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58264 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 869-11 영창탑스빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

건물면적: 54.42㎡ (약 16.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2010년 (준공승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "효탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

본 물건까지 차량의 진출입 및 주차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(자혜학교, 효탑초등학교), 절대보호구역(효탑초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑7)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 등은 현재 등기부 요약상 나타나지 않음).

인수되는 권리:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸되며, 매수인이 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (조병오): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.06.03, 확정일자 2022.04.27. 대항력은 없음.

인수 보증금 합계:

0원

총 채권액:

160,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 위치한 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 중심의 상권입니다.

유사 물건 시세 (2026년 3월 기준):

* 정도주택A동 (탑동 820-1번지, 2004년 건축, 74.19㎡, 2층): 185,000,000원.

* 대림아트빌3차 (탑동 784-6번지, 2003년 건축, 80.28㎡, 2층): 183,000,000원.

* 스타캐슬탑동 (탑동 765-4번지, 2020년 건축, 48.85㎡, 5층): 215,000,000원.

분석:

최근 거래 사례를 보면, 2020년에 건축된 스타캐슬탑동(48.85㎡)이 215,000,000원에 거래된 반면, 2003-2004년에 건축된 유사 면적대의 다세대주택(약 74~80㎡)은 183,000,000원~185,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2010년에 건축되어 연식 면에서 중간 정도에 해당하므로, 신축 건물과의 가격 차이 및 연식을 고려한 시세 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

인근 교육시설:

효탑초등학교가 인접해 있으며, 자혜학교 또한 가까이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 설비:

건물 내 위생 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리 및 보증금:

신청 채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026.05.13. 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다. 그러나 HUG의 복잡한 법적 지위 및 이에 따른 향후 절차 진행 상의 예상치 못한 변수 가능성은 추가적으로 고려해 볼 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

본 건 토지는 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용, 증축, 개축 및 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

건축물 정보:

제시된 건물면적(54.42㎡) 외에 별도의 제시외 건물이나 부대시설 등은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 효탑초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 무난합니다. 권리 분석상 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 매수인이 인수하는 부담은 없습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 임차인 관련 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 중요한 특징입니다. 주변 유사 물건 시세 및 본 건의 감정가를 고려했을 때, 현재 시장 상황 대비 합리적인 수준의 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 인수 부담 없음:

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 반환청구권 포기 확약서로 인해 매수인은 인수 부담이 전혀 없습니다.

가격 메리트:

주변 신축 다세대주택의 거래가격을 고려할 때, 본 건의 감정가는 상대적으로 낮게 형성되어 있어 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

양호한 주거 환경:

초등학교 인접, 편리한 교통 등 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자에게도 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

주변 유사 물건 시세 (2026년 3월 기준): 183,000,000원 ~ 215,000,000원.

분석:

본 건은 54.42㎡ 면적과 2010년 준공 연식을 고려할 때, 주변 시세 하단인 약 185,000,000원 수준을 기준으로 삼을 수 있습니다. HUG 관련 권리 관계의 복잡성 및 토지이용계획상의 제한 사항 등을 감안하여, 감정가 대비 소폭 할인을 적용한 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.