나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34669 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 113-2 해송파크뷰 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '서울신학대학교' 동측 인근에 위치하는 "해 송파크뷰" 제4층 제410호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 단독주 택 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소사역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층건중 제4층 제410호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장, 기계식 주차설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 '업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7M, 북측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천 교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))< 교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8 .25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34669 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 113-2 해송파크뷰 4층 410호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 328,000,000원

토지면적: 10.63㎡ (약 3.22평)

토지지분: 10.6345㎡ (약 3.22평)

건물면적: 74.43㎡ (약 22.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

건축연도: 2020년

총 층수/해당 층수: 18층 중 4층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '서울신학대학교' 동측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 업무시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 소재함.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소사역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 7M, 북측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부천시 압류 (2024-08-21, 갑4).

소멸되는 권리:

* 본건 강제경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 권리 (갑6).

* 압류권자: 부천시 (갑4), 안산시 (갑5).

* 소유권이전 (갑1, 갑2, 갑3).

* 임차인: 문 (전입 2025-04-29, 대항력 없음).

* 임차인: 주택도시보증공사(진 ) (전입 2022-12-30, 대항력 없음, 보증금 320,000,000원, 차임 0원) - 등기부상 말소되어 있으며, 임차인 현황상 대항력이 없음으로 기재되어 있어 인수 보증금은 0원으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 물건명세서 상 소멸되지 않는다고 명시되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고 등기부상 말소되었으며 임차인 현황상 대항력이 없어 최종적으로는 소멸될 것으로 보임.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

건물 정보: 해송파크뷰는 2020년에 준공된 오피스텔로, 총 18층 건물임. 본건은 4층에 위치함.

최근 매매 사례 분석 (해송파크뷰):

* 2026년 1월 5일: 전용면적 63.69㎡ (약 19.27평) 매매가 255,000,000원. ㎡당 약 4,003,500원.

* 2026년 2월 6일: 전용면적 68.61㎡ (약 20.76평) 매매가 235,400,000원. ㎡당 약 3,430,800원.

* 2026년 4월 26일: 전용면적 73.02㎡ (약 22.09평) 매매가 275,000,000원. ㎡당 약 3,766,100원.

시세 분석: 본건(전용면적 74.43㎡)은 최근 실거래가 대비 면적이 유사하거나 약간 큰 편임. 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 ㎡당 약 370만원~400만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있음. 감정가(328,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 275,000,000원) 간에 약 5천만원 이상의 시세 차이가 존재함.

1.4. 생활정보

편의 및 부대시설: 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 기계식 주차설비, 난방 시설 완비.

주변 환경: 서울신학대학교 인근으로 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호함.

교육시설: 부원초등학교, 서울신학대학교 등.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주체는 거래 시 허가가 필요하며, 허가 유효 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 입찰 시점 및 이후에 걸쳐 있어 고려가 필요함.

감정가 대비 시세 괴리: 감정평가액이 최근 실거래가보다 높아, 입찰 시 낙찰가율 관리가 중요함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 해송파크뷰 오피스텔로, 부천시 소사구 소사본동 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 물건임.

모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 낙찰 후 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됨.

다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재하므로, 시세 조사 및 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 필수적임.

토지거래허가구역이라는 점은 매수 주체에 따라 고려가 필요함.

1.7. 투자 포인트

준신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

소사역 역세권으로 직주근접 및 교통 편리성 확보.

감정가와 실거래가 간의 괴리를 활용한 시세차익 기대 가능.

주변 개발 가능성 및 지역 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가(73.02㎡, 275,000,000원)를 고려하고, 본건 면적(74.43㎡)을 감안 시, ㎡당 약 370만원~390만원 수준의 시세 적용이 합리적임.

이를 바탕으로 본 건의 예상 가치는 약 275,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 산정됨.

감정가(328,000,000원)보다 현저히 낮은 수준이므로, 경쟁 낙찰을 고려하여 보수적으로 약 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

(참고: 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.