나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513166 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-34 더플레이스뷰 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 부평시장역(인천1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지1/14층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017.09.27) 외벽 : 석재붙임 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공부상 '업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513166 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 118-34, 더플레이스뷰 3층302호

건축물구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 14층 건물 중 제3층

사용승인일: 2017년 9월 27일

용도: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 190,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.60평)

토지 지분: 8.589㎡ (약 2.60평)

건물면적: 59.75㎡ (약 18.10평)

건물 지분: 59.75㎡ (약 18.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 유형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경을 이루고 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 1호선 부평시장역이 근거리에 소재하여 시내 접근성이 우수합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속합니다.

건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등의 주택 용도 취득과 관련하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 본건은 2017년 9월 27일 사용승인된 오피스텔이며, 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 12월 26일 잠실세무서장의 압류 등기입니다.

이후 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기가 경료되었습니다.

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,224,700,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사 (이상열)

보증금: 234,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 15일

확정일자: 2022년 6월 24일

배당신고일자: 2024년 7월 22일

대항력: 없음 (제공된 정보상 '없음'으로 기재되어 있습니다.)

비고: 을구 1번 순위 주택임차권등기가 존재합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차에서 말소기준권리인 압류보다 선순위로 등기된 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 1번 순위의 주택임차권등기는 통상적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본건의 경우 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 부평구 부평동은 지역 내 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상가, 오피스텔 등이 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

부평시장역 역세권임을 고려할 때, 유동인구 확보 및 소비 활동이 이루어질 수 있는 지역적 특성을 지니고 있습니다.

혐오시설에 대한 별도 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

부평시장역(인천1호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 다양한 노선을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

부평중학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

을구 1번 순위 주택임차권등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 경매 진행 과정에서의 추가 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.08.26. ~ 2026.08.25.). 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하므로, 추후 재매각 시 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 주택도시보증공사의 개입으로 인한 예상치 못한 절차나 조건 변경이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 일반적인 경매 절차와 다를 수 있으므로, 인수 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 교통 편의성과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 대부분 정리되어 낙찰자의 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정과 같은 특수 사항은 투자 전 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

현재 감정가는 1억 9천만원으로, 건물의 면적 및 가치를 고려하여 시세 대비 적정성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역(인천1호선) 이용이 용이하여 직장인 수요층 확보에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 측면에서 이점이 있습니다.

* 실용적인 면적: 59.75㎡ (약 18.1평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업체 수요에 적합합니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이며, 인수되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다. (단, HUG 관련 조건 확인 필요)

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 190,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

제공된 JSON 데이터에는 현재 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 시세 분석을 통한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 일반적으로 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 동향, 그리고 본 건의 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

만약 본 건의 유사 오피스텔 매매 시세가 2억 원에서 2억 2천만원 수준으로 형성되어 있다면, 현재 감정가 1억 9천만원은 경쟁력 있는 수준으로 판단될 수 있습니다.

하지만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 등 특수 사항으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가 범위는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 시세 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.