나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513149 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 13층1301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '간석역(지하철 1호선)' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 965-1 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경513149 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

정확한 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1번지, 밀레니움 건물 13층 1301호이며, 건축물대장상 주용도는 업무시설, 공동주택으로 기재되어 있으나, 경매 정보에는 다세대주택으로 분류되어 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 총 14층 중 13층에 위치합니다.

건물 면적은 61.47㎡ (약 18.60평)이며, 토지 면적은 10.09㎡ (약 3.05평)입니다.

본 건의 감정평가액은 175,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '간석역(지하철 1호선)' 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 7일 접수된 메리츠캐피탈의 가압류(갑7)입니다.

본건 부동산의 등기부채권 총액은 264,612,715원입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(이정미, 보증금 243,000,000원)은 등기부상으로는 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출될 경우 소멸 가능하며, 임차인의 대항력이 없는 점이 중요합니다.

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

최근 2026년 5월 거래된 인근 다세대주택 사례를 분석하면 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원 (약 625만원/평)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원 (약 904만원/평)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원 (약 672만원/평)

상기 사례들은 본건과 면적 및 건축 연도가 다소 차이가 있습니다. 본건(밀레니움, 61.47㎡)의 감정가는 175,000,000원으로, 인근 거래 사례의 면적 대비 가격 수준과 비교 시, 본건의 넓은 면적과 건축 연도(2015/2016년 준공)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 지하철 1호선 간석역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

을구 3번 주택임차권(이정미, 보증금 243,000,000원)은 법원 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 비록 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸 가능성이 있고 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, HUG와의 최종적인 말소 조건 확인 및 관련 서류 확보가 필수적입니다.

건축물대장상 본건의 주용도가 '업무시설, 공동주택'으로 기재되어 있어, 제공된 '다세대주택' 용도와의 차이에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되므로, 현장 조사를 통한 세부 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 간석역 인근에 위치하여 교통 여건이 우수하며, 비교적 신축 건물(2015/2016년 준공)에 해당합니다. 감정가 수준은 인근 시세 대비 합리적인 것으로 판단되나, 가장 큰 리스크는 을구 3번 주택임차권의 처리 여부입니다. 그러나 채권자가 주택도시보증공사이고 임차인에게 대항력이 없는 점, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸 가능하다는 점을 종합하면, 실제 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 간석역 역세권에 위치하여 우수한 교통 편의성 보유.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제가 최종적으로 해결될 경우, 실인수 부담 없이 취득 가능.

* 향후 지역 개발 및 지하철 노선 연계 시 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

본건의 감정가는 175,000,000원으로, 인근 유사 면적 물건의 최근 거래가(최대 12,200만원) 대비 넓은 면적(61.47㎡)을 고려할 때, 면적당 가치는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크인 주택임차권(243,000,000원)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 최종적으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이를 바탕으로 인수되는 순수 채권액은 0원(인수 보증금 합계 기준)으로 분석됩니다.

이에 따라, 감정가 수준 또는 감정가 대비 90~95% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

(본 입찰가는 예시이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 권리 변동 사항 확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.