나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513129 [1] 인천광역시 계양구 장기동 123 대경이즈뷰 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천인혜학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동 123번지에 소재한 대경이즈뷰 2동 2층 201호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경513129 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 160,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 37.87㎡ (약 11.46평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 59.39㎡ (약 17.97평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제2층 제201호에 위치합니다.

건물명은 대경이즈뷰이며, 2010년 4월 5일에 사용 승인되었습니다.

총 12세대가 거주하는 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천인혜학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 이루어진 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측, 북서측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(113,300,000원)입니다.

이후 접수된 정옥건설의 가압류, 현대카드주식회사의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정 등 모든 후속 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기(2010년) 이후 설정된 채권 최고액 총액은 183,587,249원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 17일 거래된 보령파인빌(전용면적 46.17㎡)은 106,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 750만원)

* 2026년 7월 17일 거래된 썬파크나동(전용면적 82.43㎡)은 220,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 880만원)

* 2026년 7월 11일 거래된 나비하우스104동(전용면적 45.42㎡)은 157,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,140만원)

본 건의 전용면적은 59.39㎡(약 17.97평)이며, 감정가 160,000,000원은 평당 약 889만원입니다.

인근 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 중간 수준에 해당하며, 입찰 경쟁 시 주변 시세 범위를 고려한 전략이 필요합니다.

4.2. 동일 건물/단지 분석

본 물건은 대경이즈뷰라는 건물에 속해 있습니다. 제공된 JSON 정보에서는 동일 건물 내 최근 거래 사례가 직접적으로 확인되지 않았으나, 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 통해 시세를 추정하였습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본 물건은 "인천인혜학교" 인근의 주거 지역에 위치합니다. 주변으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 분포하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근 지도 검색 결과, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 단지의 형태를 보입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변 상권 분석에서 언급된 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

또한, "인천인혜학교"가 인근에 위치해 있어 교육 관련 환경도 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 예정으로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

6.2. 법규/규제 관련 리스크

* 토지이용계획 상 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나 (2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 매수 후 재매각 시 토지거래허가 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

* 장애물제한표면구역(원추표면)으로 인한 제한이 있을 수 있으나, 이미 건축 허가를 받은 건물이며 5층 높이를 감안할 때 현재로서는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 명도 관련 리스크

임대차 관계가 미상으로, 해당 부동산에 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 권리 신고가 되지 않은 임차인이거나, 보증금 포기 등의 사유가 있을 수 있습니다. 명확한 점유 관계 및 인도 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

주변 주거 환경과 교통 여건이 양호하며, 등기부상 권리 관계도 깨끗하여 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황이 미상으로 명도 과정에서의 변수가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획 상 일부 규제가 있으나, 주택 용도 및 현존 건물 규모를 고려할 때 직접적인 제한 사항은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며, 비교적 최근에 거래된 유사 면적 다세대주택 시세를 고려했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 높습니다.

* 전용면적 약 18평으로 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 주거 공간입니다.

* 철근콘크리트 구조의 건물로 내구성이 확보되어 있습니다.

* 매각으로 인한 모든 권리가 소멸되어 권리 낙찰의 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 160,000,000원이며, 건물 전용면적은 59.39㎡ (약 17.97평)입니다.

주변 시세 분석 결과, 평당 약 750만원에서 1,140만원까지 분포하고 있으며, 본 건의 평당 감정가는 약 889만원입니다.

시세 범위를 고려하고, 명도 리스크 및 향후 시장 상황 등을 감안했을 때, 보수적으로 감정가의 90%에서 100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 144,000,000원 ~ 160,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사, 권리 신고 현황, 임차인 명도 협상 결과, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 이러한 요소들을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.