나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513207 [1] 인천광역시 남동구 만수동 967-2 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만석동 소재 만수1동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1993.12.04인 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 502호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 연립주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 2필 일단의 장방형의 토지로서 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측과 서측으로 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

967-2번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구 아파트, 연립, 다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 이해관계인의 부재로 내부상태를 확인하지 못하고 집합건축물대장상 건축물현황도 를 기준으로 평가하였는 바 경매진행시 참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513207 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 967-2 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 30.36㎡ (약 9.19평)

토지지분: 30.359999999999996㎡ (약 9.19평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

건축물 사용승인일자: 1993년 12월 04일

건축물 층수: 5층 건물 중 5층 502호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수1동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513207)에 따른 서울보증보험(권리금액 99,512,547원, 접수일자 2025-10-17)이 말소기준권리임.

인수되는 권리

을11 주택임차권: 인천도시공사 (보증금 93,000,000원, 전입일자 2019-08-21, 확정일자 2019-08-22)

이는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임. 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

말소되는 권리

갑7 압류(관악세무서장, 2025-05-30), 갑8 강제경매(서울보증보험, 2025-10-17) 등은 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (대리: 인천도시공사 / 입주자: 김봉선)

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-21

* 확정일자: 2019-08-22

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인. 보증금 93,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높으므로 총 부담액을 고려해야 함.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있음. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설 이용이 가능한 환경임.

1.4. 생활정보

교통 편의

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편임.

주변 편의시설

만수1동행정복지센터가 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

혐오시설 유무

주변 지도 및 정보 확인 결과, 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 93,000,000원은 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액임. 이는 예상치 못한 추가 비용이 될 수 있으므로 입찰 전 면밀한 검토가 필요함.

건축물 노후화

건축물 사용승인일자가 1993년으로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

토지 이용 계획

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 일부 토지(967-2번지)는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거 지역 내 연립주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편임. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 93,000,000원을 인수할 가능성이 높다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인임. 또한 건축 연도 등을 고려할 때 향후 관리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치.

주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임.

적절한 입찰가 산정을 통해 시세 차익 또는 시세 이하 매입 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 기준으로 볼 때 본 건의 시세는 약 1억 5,100만원 내외로 추정됨 (최근 매매 정보: 1991년식, 36.51㎡, 9,300만원 거래 사례 기준, 평당 약 840만원 적용 시). 본건의 감정가는 1억 2,000만원으로 시세 대비 낮게 평가된 측면이 있으나, 9,300만원의 인수되는 임차보증금 리스크를 반드시 고려해야 함.

산정 근거

총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

예상 시세: 151,000,000원

인수 보증금: 93,000,000원

총 부담 희망액 (예상 시세의 90~95% 수준): 약 135,000,000원 ~ 143,000,000원

이를 기준으로 입찰가를 산정하면, 입찰가 = 총 부담 희망액 - 인수 보증금으로 계산됨.

예상 입찰가

약 45,000,000원 ~ 55,000,000원

총 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금):

만약 입찰가 50,000,000원에 낙찰될 경우, 총 예상 비용은 50,000,000원(입찰가) + 93,000,000원(인수 보증금) = 143,000,000원임. 이는 추정 시세 범위 내에 있어 투자 타당성을 확보할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.