나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1718 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 지하층비12호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동 행정복지센터'동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설 등이 소재하고 배후지로 아파트등 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 청라 커낼웨이 수변에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 중 제지하층 12호,13호로서, (사용승인일:2020.04.07) 외벽: 석재마감 등, 내부: 인테리어마감.

이용상태

기호1, 기호2 벽체없이 일체로 상가(상호:마장부속고기)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 상업용 및 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 수변공원 통행로와 접하고, 북측으로 폭15미터 내외의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭15m~20m)(2015-11-09)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건 기호1과 기호2는 기준시점 현재 건물번호표시가 없고 벽체구분 없이 일체로 이용중(상호:마장부속고기)으로, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정이 가능하며, 경계벽 복원이 가능하다고 판단되어 각각평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

지하층 비12호와 지하층 비13호 벽체구분 없이 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1718 (1)

소재지

인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 지하층비12호

용도

근린상가

감정가

808,000,000원

토지 면적

12. 05㎡ (약 3.64평)

건물 면적

50. 02㎡ (약 15.13평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

토지거래허가구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, '청라3동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설, 업무시설, 아파트 등 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 청라 커낼웨이 수변 지역으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태등

남측으로는 수변공원 통행로와 접하고 있으며, 북측으로는 폭 15미터 내외의 중로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

본 건에는 소유권보존, 소유권이전 등기 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 부산은행의 근저당(을2)을 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 총 채권액은 1,390,000,000원입니다.

임차인 현황

임차인 김대현 씨가 보증금 6,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2025년 6월 30일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 6,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 상세한 내용은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 및 업무 시설

본 건은 청라 커낼웨이 수변에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 속해 있습니다. 주변에 아파트 단지와 오피스텔 등 주거 배후지가 풍부하여 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

상권 특징

수변 조망이라는 이점을 가지며, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

청라3동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 금융기관, 병원, 마트, 음식점 등의 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 환경입니다.

주변 시설

본 건이 소재한 청라동 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집된 주거 지역과 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 지역 주민 및 관련 종사자들의 수요를 흡수할 수 있는 기반을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물리적 이용 현황

본 건 지하층 비12호와 지하층 비13호는 현재 벽체 구분 없이 일체로 상가(상호:마장부속고기)로 이용 중입니다. 이는 추후 분리 또는 이용에 있어 벽체 복원 등 추가적인 공사가 필요할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 현장 확인 및 예상 비용 산정이 필요합니다.

토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 이는 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 내국인의 일반적인 상업용 부동산 거래에는 직접적인 제한이 없을 것으로 보이나, 법규 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 정보

현재 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

기타

본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동 커낼웨이 인근에 위치한 근린상가로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 뛰어난 입지 조건과 함께 주변 상업 및 주거 환경이 잘 발달되어 있어 상권으로서의 잠재력이 높습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적은 점도 긍정적인 부분입니다. 다만, 두 개 호실이 일체로 이용 중인 점, 토지거래허가구역의 세부 조건(외국인 주택용도 취득 제한 및 만료 시점), 임대 관계 미확인 등은 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라 커낼웨이 수변이라는 우수한 입지 조건과 쾌적한 주변 환경

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물의 가치

* 상업시설, 업무시설, 주거용 오피스텔 등 풍부한 배후 수요

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 명도 부담이 적음

1.8. 예상 입찰가

감정가: 808,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 808,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 상태입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 지역의 시세 변동 추이, 현장 조사 결과, 명도 및 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 면밀한 시장 분석과 현장 조사를 선행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.