나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513204 [1] 인천광역시 서구 공촌동 307-21 이에스빌리지 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '인천서부 방과후학교지원센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2009.3.13)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역) ), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주 택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

건축물대장상 2010.4.8 위반건축물(베란다무단확장:거실,경량철골조,37.95㎡) 등재이후 2020.3.16 위반건축물해제 등재되었으나, 별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 현황상 확장 설치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 별첨 사진용지와 같이 본건 내부 천장에 누수 또는 결로 등의 흔적이 있으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

건축물대장상 2010.4.8. 위반건축물(베란다무단확장:거실,경량철골조 37.95㎡) 등재이후 2020.3.16. 위반건축물해제 등재되었으나, 건물개황도, 사진용지와 같이 현황상 확장설치되어 있음
내부 천장에 누수 또는 결로 등의 흔적이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경513204 (1) 사건으로 진행되는 인천광역시 서구 공촌동 307-21 이에스빌리지 1동 4층402호의 다세대주택입니다. 감정가는 110,000,000원이며, 토지면적은 23.72㎡ (약 7.18평), 건물면적은 39.38㎡ (약 11.91평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '인천서부 방과후학교지원센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 임야 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 2022년 3월 10일 안산세무서장의 압류(체납징세)가 말소기준권리로서, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전: 갑13(2016-01-05), 갑15(2016-11-10), 갑16(2020-04-17)

주택임차권: 을10(2022-05-23, 한국토지주택공사, 104,500,000원) - 말소 예정

압류: 갑17(2022-03-10, 안산세무서장, 말소기준권리)

가압류: 갑18(2022-09-22, 주택도시보증공사) - 말소 예정

강제경매: 갑19(2025-10-17, 서울보증보험) - 말소 예정

총 등기부 채권액은 1,820,500,000원입니다.

을구 10번 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소 기준 권리 이후에 등기되었으며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

임차인: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 104,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-17

확정일자: 2020-03-27

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 104,500,000원입니다.

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으며, 을구 10번 주택임차권은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 공촌동 일대는 다세대주택과 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 '인천서부 방과후학교지원센터'와 같은 교육 시설 관련 기관이 위치해 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점은 생활 편의성을 더합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 주거에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통을 이용한 시내 접근성이 보통 수준이며, 인근에 공원이나 녹지 공간이 있다면 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등의 생활 편의시설과의 거리는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 건축물대장상 2010년 4월 8일자로 베란다 무단 확장으로 인한 위반 건축물로 등재되었고, 2020년 3월 16일 해제 등재되었으나, 현황상 확장이 설치된 상태로 확인됩니다. 이는 추후 철거 또는 원상 복구 명령의 대상이 될 수 있으며, 관련 법규 위반 소지가 있습니다.

* 누수 및 결로: 내부 천장에 누수 또는 결로 흔적이 있어, 건물 노후화 또는 하자 보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 지역으로, 일반적인 거래 시에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 지정 기간)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차를 통해 취득이 가능합니다. 감정가 1억 1천만원 대비 최근 실거래 사례를 비교 분석했을 때, 본 건의 잠재적 가치를 판단할 필요가 있습니다. 위반 건축물 등재 이력과 천장 누수 흔적은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 임차인 현황 및 대항력 여부는 명확히 확인되었으며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주거 지역 내 입지: 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

* 하자 보수 후 가치 상승 잠재력: 위반 건축물 문제 해결 및 누수 보수 등을 통해 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 최근 실거래 정보에 따르면, 비슷한 면적(39.46㎡)의 다세대주택이 2026년 1월 75,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 건물 노후화, 위반 건축물 이력, 누수 등 하자 요인을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 약 85,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다 높지만, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 시장 상황과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.