나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512915 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안1동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 "양하아트빌" 제4층 제401호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재 하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M, 동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 집합건축물대장등본 표제부상 '위반건축물'로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512915 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 285-4 양하아트빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000 원

토지면적: 23.30㎡ (약 7.04평)

건물면적: 59.55㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제401호

건축년도: 2001년

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, '주안1동행정복지센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택이 밀집된 주거지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(주안역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 장방형으로 '다세대주택'의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

총 등기부채권액: 240,000,000 원.

말소기준권리: 2025년 4월 16일 접수된 이진형 근저당권(을9)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 전세권, 주택임차권 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기사항에 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

인수 보증금: 0원. (임차인 보증금 인수 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이진형

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 인천도시공사 (입주자: 이수형)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-18

확정일자: 2022-11-08

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 없음

권리분석: 확정일자가 전입일자보다 빠르며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 인천도시공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-18

확정일자: 2022-11-08

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 없음

권리분석: 위 임차인 정보와 동일하며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 주안역이 있어 역세권의 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근에는 동유형의 중소규모 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다. (2026년 5월 거래 기준)

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 1,892,455원/㎡)

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 2,724,816원/㎡)

* 대일빌라 (1993년 건축, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 2,027,027원/㎡)

본건의 감정가는 59.55㎡ 기준 139,000,000원으로, 면적 대비 평당/제곱미터당 단가는 주변 시세 범위 내에 있거나 다소 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 행정복지센터, 은행, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

교통: 주안역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 수월합니다.

교육: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 분포하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 집합건축물대장 표제부상 '위반건축물'로 등재되어 있는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 이행강제금 부과, 사용승인 제한, 추후 매각 시 불이익 등으로 이어질 수 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

권리관계 변동 가능성: 임차인의 배당요구 여부 및 배당 결과에 따라 잔류 채권 발생 가능성도 있으나, 현재 정보상으로는 인수 보증금은 없습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 경우 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 역세권 주거지역 내에 위치하여 입지 조건이 비교적 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

그러나 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점은 매우 중요하며, 이는 향후 부동산 가치 및 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 심각한 하자가 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 위반건축물 내용과 해소 가능성, 예상 비용 등을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

위반건축물 문제가 해결된다면, 준수한 입지와 면적을 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

주거용으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 임대 수익 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 139,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건(건축연도, 면적)의 인근 다세대주택 매매가는 약 82,000,000원 ~ 122,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

건물 면적 59.55㎡ (약 18.03평) 기준, 최신 거래 사례(82,000,000원 / 43.33㎡)로 환산 시 약 112,550,000원 수준입니다.

감정가는 139,000,000원(약 2,334,005원/㎡)으로, 최근 거래된 유사 물건의 가격(약 1,892,455원/㎡) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

'위반건축물'이라는 중대한 하자를 감안할 때, 감정가 대비 약 15~20% 할인된 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 시세 및 현장 조사, 위반건축물 해소 가능성 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 투자 목표와 위험 감수 수준에 따라 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.