나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1691 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북중학교 북측 인근에 위치하고 주변은 아파트, 다세대, 오피스텔 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 14층 건물이며 사용승인일은 2018-05-04 임. 외벽 : 콘크리트위 몰탈,페인트등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단지의 토지로서 오피스텔, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1691 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 4층404호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 토지지분: 14.154999999999998㎡ (약 4.28평)

* 건물면적: 71.08㎡ (약 21.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북중학교 북측 인근에 위치. 주변은 아파트, 다세대, 오피스텔 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 남측으로 약 8m 도로에 접하고 있음.

* 건물: 2018년 5월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 4층 404호. 외벽은 콘크리트위 몰탈, 페인트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일 등이며 창호는 삿시창임.

* 이용: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등 기본 시설 완비.

* 토지: 6필 일단지의 토지로서 오피스텔, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 6월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1, 192,000,000원)이며, 해당 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 소멸예정 권리:

* 농협은행주식회사 근저당권 (을1)

* 페퍼저축은행 가압류 (갑7, 38,162,483원)

* 웰컴저축은행주식회사 가압류 (갑8, 16,057,481원)

* 농협은행 임의경매 (갑9, 169,586,433원)

* 국민건강보험공단 압류 (갑10)

* 남동구(인천광역시) 압류 (갑11)

* 총 채권액: 246,219,964원

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리 내역은 확인되지 않음. (별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

* 만수북중학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호하며, 이는 주거 환경으로서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 복합 용도의 개발 가능성이 있음.

* 다만, 토지이용계획상 상대보호구역에 해당하여 학교 주변의 특정 행위가 제한될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 본 제공 정보상 혐오시설은 확인되지 않았음. (정확한 정보는 현장 방문 또는 추가 조사를 통해 파악하는 것이 좋음)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 점유자 파악 및 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자와의 관계는 신중히 접근해야 함.

* 등기부등본상 말소되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 실제 등재 여부는 확인이 필요함. 만약 존재한다면 인수해야 하므로 투자 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등에 해당되어 향후 이용 및 거래 시 제한이 있을 수 있음. 특히 외국인의 경우 토지거래 허가 절차가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 일괄매각 대상이며 권리 관계가 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보임.

* 다만, 최근 매매 시세가 하락 추세를 보이고 있으며, 감정가 대비 최근 거래가가 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨.

* 임대차 관계 미확인 및 미소멸 권리 가능성에 대한 주의가 필요하며, 실질적인 명도 과정에서의 변수를 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 양호함.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 일체를 취득하므로 소유권 관련 분쟁 소지가 적음.

* 인천 남동구 지역의 주거지 내 오피스텔로, 실수요자 또는 임대 수익을 위한 투자자에게 잠재적 가치가 있음.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 2024년 4월: 190,000,000원 (전용면적 약 67.43㎡)

* 2025년 9월: 152,000,000원 (전용면적 약 67.43㎡, 4층)

* 2026년 4월: 145,000,000원 (전용면적 약 68.69㎡, 6층)

* 본 물건의 감정가는 204,000,000원이나, 최근 1년여간 비슷한 조건의 거래 가격이 145,000,000원에서 152,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 하락 추세가 관찰됨.

* 가장 최근 거래인 2026년 4월 6층 거래가 145,000,000원임을 고려할 때, 본 4층 물건의 현재 시세는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 추정됨.

* 단, 임대차 관계 미확인, 미소멸 권리 가능성, 명도 난이도 등을 고려하면 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안함. (낙찰 가능성은 입찰 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.