나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1717 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 925-7 연수2차대우아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천연성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 관공서, 공원 및 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대 로 , 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 동춘역 등이 소재하여 제반대중교통의 편의성은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 1층 103호로서, 외 벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 소화전설비, 엘리베이터, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하며, 단지내 도로는 단지외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 도시관리 계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1717 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 925-7 연수2차대우아파트 102동 1층103호

용도: 아파트

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 1층 103호, 사용승인일 1994년 5월 30일

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.64㎡ (약 15.01평)

토지지분: 49.64㎡ (약 15.01평)

건물면적: 90.18㎡ (약 27.28평)

건물지분: 90.18㎡ (약 27.28평)

전용면적: 90.18㎡ (약 27.28평)

분양면적: 90.18㎡ (약 27.28평)

단지 총면적: 222,009.14㎡

1.4. 감정가 정보

감정가: 413,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치하며, "인천연성초등학교" 남동측 인근에 소재함.

주위는 대규모 아파트 단지, 관공서, 공원, 각종 근린생활시설이 혼재된 아파트지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 동춘역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역(상대, 절대), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리(을15, 수협은행 근저당, 2021.03.16. 접수) 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

총 등기부채권액은 504,210,652원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2023-11-14

확정일자: 2023-11-14

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2026-01-06

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 수협은행 근저당 (2021-03-16 접수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본건 인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

4.2. 아파트 단지 특성

총 20개 동, 1,776세대의 대규모 단지로, 관리사무소, 노인정, 주민 공동시설, 어린이 놀이터, 유치원 등의 부대시설을 갖추고 있음.

주차는 총 2,660대(세대당 1.5대) 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 인천연성초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의시설

인천연성초등학교, 동춘역(지하철), 버스정류장 등 교통 및 교육 시설 접근성이 양호함.

5.3. 기타 편의시설

관공서, 공원, 각종 근린생활시설이 주변에 소재하여 생활에 필요한 제반 시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화 가능성

건축물 사용승인일이 1994년으로, 건물이 노후화되어 수리 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

6.3. 임대차 관계

본건의 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 정보가 확인되었고 대항력이 없어 인수되는 임차 보증금은 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 아파트로, 초등학교 및 지하철역이 인근에 있어 교육 및 교통 환경이 우수함. 대규모 단지 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이고 인수되는 임차 보증금도 없어 권리관계가 비교적 명확함. 다만, 건축 연도가 오래된 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있음.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 인천연성초 도보 통학 가능, 동춘역 인근.

권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정, 인수 보증금 없음.

대규모 단지 내 아파트: 단지 내 부대시설 및 관리 시스템 활용 가능.

최근 실거래가 대비 비교 가능성: 1층 물건으로 최근 실거래가(3.8억) 참고하여 투자 가치 판단 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 413,000,000원

최근 실거래가 (1층, 90.18㎡): 380,000,000원 (2026년 7월 21일)

최근 실거래가 (5층, 90.18㎡): 420,000,000원 ~ 426,000,000원 (2026년 7월)

인수 보증금: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 기준으로 390,000,000원에서 415,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.