나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513200 [1] 인천광역시 서구 마전동 1157-6 서보아이원 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내의 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2011.03.30), 외벽 : 인조석 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지이며 1개 동(16개 호, 주차 16대, 용적률 153.49%) 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역(202 5-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 표시인 기호 1), 2) 토지는 토지구획정리사업으로 동소 1157-6으로 등록전환되었으며 토지대장 대지권등록부는 미등록 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금114,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513200 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1157-6 서보아이원 3층301호

용도: 연립주택

건물명: 서보아이원

토지면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

건물면적: 51.53㎡ (약 15.59평)

감정가: 111,000,000원

건축년도: 2011년 (사용승인일: 2011.03.30)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서울보증보험 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천 2호선 완정역이 약 1.5km 내외 거리에 위치합니다.

* 도로: 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.09.22. 접수된 주택도시보증공사 가압류 (등기사항 을 8번)입니다.

* 총 등기부채권액: 약 1,830,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 5번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 사항:

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 114,000,000원) - 매각으로 소멸 예정입니다. (전입일자 2020-06-16, 확정일자 2020-05-22)

* 갑 9번 강제경매 (권리자: 서울보증보험, 권리금액: 150,314,465원) - 본건 경매 개시 결정 권리입니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원입니다. (한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역특성: 주거 중심 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설이 공존하며 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설: 단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 본 물건 소재지는 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "마전고등학교"가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 마전초등학교도 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 2011년에 준공된 연립주택으로, 총 16세대가 거주하며 주차 16대가 가능하도록 계획되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등의 주택용도 취득 시 관련 허가가 필요합니다. 내국인 입찰자에게는 직접적인 제약은 없습니다.

* 지구단위계획 입안 중: 해당 지역이 지구단위계획구역으로 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 영향 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 대지권의 목적인 토지의 표시가 토지대장 대지권등록부에 미등록된 상태이나, 이는 통상적인 경매 절차에서 해소될 수 있는 부분입니다. 정확한 대지권 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유자 및 정확한 임대 관계는 미상입니다. (다만, 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으므로 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 경매 절차상 인수해야 할 부담되는 권리가 없어 낙찰자가 명도에 대한 부담을 덜 수 있는 장점이 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 갖추고 있으며, 교육 시설 접근성 또한 양호합니다. 토지거래허가구역 지정 및 지구단위계획 입안 중인 점은 향후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 없음: 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 낮아 안정적인 투자가 가능합니다.

* 준신축 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 선호도가 높은 지역으로, 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 111,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례 중 "클라우스2동"(49.96㎡, 15평, 2015년식)의 2026년 7월 거래가 13,000만원이 본건(51.53㎡, 15.59평, 2011년식)과 가장 유사한 조건으로 판단됩니다.

* "타워팰리스4차"(59.8㎡, 18평, 2016년식)의 2026년 7월 거래가 15,400만원은 본건보다 면적이 크고 연식이 유사하여 높은 시세를 형성하고 있습니다.

* "승보주택(1,2동)"(42.96㎡, 13평, 1994년식)의 2025년 3월 거래가 7,400만원은 연식이 오래되어 비교가 어렵습니다.

* 종합 판단: 본 물건의 감정가는 111,000,000원으로, 주변 시세(약 13,000만원 수준)를 고려할 때 적정하거나 다소 낮게 책정될 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 만료 시점(2026년 8월 25일) 및 입안 중인 지구단위계획 등 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

* (상기 예상가는 인수되는 임차보증금 0원을 제외한 금액으로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.