나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513174 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-239 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인 : 1996.10.01) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 111-239 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 만수동 111-381 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513174 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-239 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

토지지분: 14㎡ (약 4.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

건물지분: 48.6㎡ (약 14.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호이며, 사용승인일은 1996년 10월 1일입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 드라이빗 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄샷시로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필 일단의 정방형 토지로서, 인접 도로와 등고 평탄하며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

만수동 111-239 및 111-381 번지 모두 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 외국인 매수 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 91,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-06-25

* 확정일자: 2018-06-15

* 배당신고일자: 2024-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

주석: 임차인 현황 상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권이전 (이성민, 2018-04-20)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 87,000,000원, 말소됨) - 이전 임차인 관련 권리로 보입니다.

* 소유권이전 (주식회사연준, 2021-08-10)

* 소유권이전 (이승기, 2022-11-15)

* 강제경매 (서울보증보험, 90,604,336원, 말소기준권리)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 순위번호 8번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리였으나, 서울보증보험 주식회사로부터 해당 등기 말소 동의 확약서가 2026년 2월 2일 제출되었습니다. 이는 해당 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 권리가 없을 가능성이 큽니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 환경

인천동부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 만수공공하수처리시설이 인근에 위치하고 있어 악취 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성: 임차인 현황과 등기부등본, 물건명세서 간 일부 상이한 정보(특히 주택임차권등기의 소멸 여부)가 있어, 최종적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. (단, 임차인 현황상 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 명시됨)

* 건물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 매수 시, 2026년 8월 25일까지 허가 구역으로 지정되어 있어 관련 절차가 필요합니다.

6. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 인천동부초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않고 인수해야 할 보증금도 없는 것으로 파악되나, 복잡한 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 1996년 건축된 건물로 노후화에 따른 관리가 필요하며, 외국인 매수 시에는 토지거래허가구역 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가: 감정가 101,000,000원 대비 주변 시세 등을 고려했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 초등학교 인근 및 근린생활시설 접근성이 양호하여 실거주 목적에도 적합합니다.

* 임차보증금 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 정보(1991년식 36.51㎡ 다세대주택 9,300만원)를 고려할 때, 본 건(1996년식 48.60㎡)의 시세는 약 123,800,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 101,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서, 본건의 감정가를 기준으로 하되, 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.