나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513199 [1] 인천광역시 서구 심곡동 335-12 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천광역시 서구청" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513199 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 335-12 비동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물 면적: 59.06㎡ (약 17.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함), SGI 인수조건 변경

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천광역시 서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 가능하고 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단104576 (주택도시보증공사 가압류) (2022.09.22. 접수)

* 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-30

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2020-05-18

확정일자: 2020-04-27

배당신고일자: 2022-07-06

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부 요약상 '을7' 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사로부터 해당 임차권 등기 말소 동의 확약서(2026.02.02.)가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금: 0원 (단, 최종 권리관계는 현장 확인 및 법원 공고 재확인 필요)

총 인수되는 보증금 합계: 0원

2.3. 상권분석

본건은 인천광역시 서구의 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

최근 2026년 1월~2월 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 다세대 주택의 거래가 있었습니다.

- 2018년 건축된 "채움빌리지" (인천 서구 심곡동 325-9)는 2026년 2월, 48.48㎡(약 14.67평)가 153,000,000원(평당 약 10,430,000원)에 거래되었습니다.

- 2001년 건축된 "롯데맨션" (인천 서구 심곡동 335-15)는 2026년 1월, 34.72㎡(약 10.50평)가 60,000,000원(평당 약 5,714,000원)에 거래되었습니다.

- 1995년 건축된 "청아빌라" (인천 서구 심곡동 334-5)는 2026년 1월, 51.90㎡(약 15.70평)가 105,000,000원(평당 약 6,688,000원)에 거래되었습니다.

본건(59.06㎡, 약 17.87평)의 감정가는 130,000,000원으로, 이는 평당 약 7,275,000원 수준입니다. 이는 최근 거래된 주택들의 평당 가격과 비교 시, 건축 연도 및 물건별 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축에 가까운 "채움빌리지"와 비교 시, 본건의 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

인천광역시 서구청이 인근에 위치하고 있으며, 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 외국인이 주택용도 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

건물 내부 확인이 폐문부재 등으로 인해 불가능하여, 실제 내부 상태, 마감재, 설비의 노후화 여부 등은 미확인 상태입니다. 감정평가는 지자체 발급 도면을 참고하여 진행되었습니다.

SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 해당 조건에 대한 상세 확인이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 또한 소멸될 가능성이 높아 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 입찰 시 주요 고려사항입니다.

2.7. 투자 포인트

비교적 신축인 인근 아파트/다세대 주택의 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 및 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 인근 신축 다세대 주택(채움빌리지, 2018년식)의 실거래가(153,000,000원, 48.48㎡)를 고려할 때, 본건(59.06㎡)의 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

그러나 건축 연도를 알 수 없고 내부 상태 미확인이라는 리스크를 감안해야 합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하고, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되 시장 상황을 감안하여 130,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

내부 확인 불가 리스크를 감안하여, 135,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.