나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513170 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-65 지오아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 숭의역 (수인분당선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 등재되어 있음.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금125,000,000원, 범 위 : 제2층 제202호 70.93㎡전부 임대차계약일자 : 2020년5월29일, 주민등록일자 : 2020년6월19일 점유개시일자 : 2020년6월23일, 확정일자 : 2020년6월1일 임차권자 : 한국******

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513170 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-65 지오아파트 2층202호

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로53번길 42-1 (용현동) 2층202호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상5층 건물

* 감정가: 155,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

* 건물면적 (전용면적): 70.93㎡ (약 21.46평)

* 건축물 사용승인일: 1982년 3월 15일

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2. 입지조건

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2.1. 위치

* 인천광역시 미추홀구 용현동 630-65 지오아파트 2층202호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로53번길 42-1)

* "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

* 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 교통

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 근거리에 숭의역 (수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.4. 도로

* 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 을구 13번 순위의 서울보증보험 주식회사의 가압류 (2021.04.12 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위로 설정된 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

* 매각으로 인해 상기 을구 17번 순위의 주택임차권 등기를 포함한 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (전입자: 장00)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 19일

* 확정일자: 2020년 6월 1일

* 배당신고일자: 2023년 3월 29일

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 없습니다. (물건명세서상 확약서 제출로 임차권이 말소될 예정임)

3.5. 총 채권액

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 이후): 약 292,684,389원

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본 건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역에 속합니다.

* 인근 신흥여자중학교로 인해 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 근린생활시설

* 본 건 토지는 제1종근린생활시설 건부지로도 이용 중입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주거 편의시설

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 밀집 지역으로 주거 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 인근에 신흥여자중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 이용 편의

* 숭의역(수인분당선) 이용이 용이하며, 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획

* 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이 매수할 경우 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

* 임차인(한국토지주택공사)이 존재하나 대항력이 없습니다.

* 보증금 1억 2천 5백만원에 대한 인수 부담은 없으나, 배당 결과에 따른 잔존 보증금 처리 여부는 물건명세서상 확약서 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 특이사항

* "SGI 인수조건 변경, 공동담보"라는 특수 물건 정보가 있습니다. 이는 본 건의 채권 및 담보 설정 관계에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요함을 시사합니다.

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7. 종합 의견

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본건 인천지방법원 2025타경513170 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 아파트입니다.

아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 숭의역을 이용한 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매각이 진행될 가능성이 높아, 매수인이 외국인일 경우 허가 여부를 반드시 확인해야 하는 점을 유의해야 합니다.

현재 감정가는 1억 5천 5백만원이며, 권리 인수 사항이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 권리 분석의 명확성

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 관계가 명확합니다.

* 인수되는 보증금 및 기타 부담이 없습니다.

8.2. 편리한 교통 및 생활 환경

* 숭의역(수인분당선) 접근성이 우수하며, 주변에 주거 및 상업시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 잠재적 가치

* 지역 개발 및 교통망 개선 등의 호재에 따라 향후 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가: 155,000,000원

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 주변 시세, 최근 실거래가, 물건 상태, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 매각 가능성을 감안하여, 매수인의 국적에 따른 허가 가능성을 검토해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.