나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513175 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 623-25 현진빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 오피스텔, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북측 근거리에 수인분당선전철 "숭의역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 외장석재붙임 및 후면 미장스톤 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2008년 10월 16일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008.03.07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 120,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513175 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 623-25 현진빌 3층302호

건물구분: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.55㎡ (약 7.12평)

건물면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

건물지분: 50.48㎡ (약 15.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (SGI)

특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 오피스텔, 학교시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고 북측 근거리에는 수인분당선 전철 '숭의역'이 위치하는 등 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 2008년 10월 16일 사용승인되었습니다.

토지이용: 가각정리된 장방형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

도로접근: 남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 06월 30일 설정된 이승재 근저당권이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 등기부상 확인된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

임차인현황:

* 주택임차권 (을구 4번)

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-12

* 확정일자: 2019-02-13

* 배당신고일자: 2023-05-25

* 대항력: 없음

인수 여부: 등기사항전부증명서상 주택임차권(을구 4번)이 존재하나, 채권자인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항: 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 채권자인 SGI가 강제경매를 신청한 점 및 임차권 말소 동의가 제출된 점을 미루어 볼 때, 경매 진행 및 매각으로 인한 권리 소멸에 특별한 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 6일, 38.67㎡ 면적(1991년 건축)이 6,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일, 69.25㎡ 면적(2004년 건축)이 11,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일, 32.76㎡ 면적(1996년 건축)이 6,690만원에 거래되었습니다.

시세 분석:

최근 2026년 5월 거래 사례들을 볼 때, 용현동 일대 다세대주택의 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이하나, 대략 30~70㎡ 내외의 면적에서 6천만원에서 1억 1천만원 수준으로 거래가 이루어졌습니다. 본건은 50.48㎡ 면적에 2008년 건축으로, 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 1억 3천만원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례들의 제곱미터당 가격을 적용하면 시장 가치는 약 7천만원대 후반에서 1억 3천만원대 사이로 추정됩니다. 다만, 감정가가 인근 최근 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건은 인천용현초등학교 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통: 수인분당선 숭의역이 근거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

임대차 관계: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 자세한 임대차 관계는 미상이었으나, 등기부상 확인된 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

SGI 인수조건: 'SGI 인수조건 변경' 관련 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 채권자인 SGI의 말소 동의로 인해 임차권이 소멸될 예정임을 고려할 때, 경매 절차상 큰 문제가 발생할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 2008년에 준공되어 비교적 신축 연식을 자랑합니다. 인천용현초등학교 인근에 자리하고 있으며, 수인분당선 숭의역과의 접근성이 양호하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 'SGI 인수조건 변경'과 관련된 사항은 추가 확인이 필요하나 경매 진행에 부정적인 영향을 미칠 요소는 없어 보입니다. 최근 시장 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 연식과 우수한 입지 조건을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2008년 준공으로 인근 비교 대상 건물 대비 상대적으로 신축입니다.

* 우수한 입지: 인천용현초등학교가 인접해 있으며, 수인분당선 숭의역 역세권에 해당하고 버스정류장 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

분석: 최근 2026년 5월 용현동 일대 다세대주택의 매매가는 30~70㎡ 면적에서 6천만원에서 1억 1천만원 수준이며, 제곱미터당 가격은 약 155만원에서 205만원 선입니다. 본건의 면적(50.48㎡)과 건축 연식(2008년)을 고려하되, 최근 시세와 감정가의 차이를 감안하여 보수적으로 산정합니다.

산정가: 약 90,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.