나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513195 [1] 인천광역시 서구 경서동 763-1 더클라우드 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육 지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513195 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 763-1, 더클라우드 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지 면적: 32.70㎡ (약 9.89평)

건물 면적: 49.80㎡ (약 15.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험(추정)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 형태의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 용이합니다. 본건은 북측과 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

주변에 경서초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 10일 접수된 안산세무서장의 압류(갑7)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(을3) 및 강제경매(갑9) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 보면 ORUKOSONYAAKINYI, 손현준, 한국토지주택공사(입주자: 박 )가 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없습니다. 특히 한국토지주택공사 임차인의 경우 보증금 120,000,000원이 있으나, 배당 신고일자가 2022년 9월 1일로 되어 있으며 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금이 배당 처리될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 3번 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 매수인은 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 주변 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 2026년 1월 기준 약 76,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

구체적으로, 56.24㎡ 면적의 물건은 85,000,000원, 47.76㎡는 90,000,000원, 44.88㎡는 76,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 산출한 3.3㎡당 평균 매매가는 약 5,600,000원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 49.80㎡(약 15.08평)이며, 이를 현재 시세에 대입하면 약 84,500,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 122,000,000원에 비해 최근 실거래가는 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 경서초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경 측면에서 유리할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성도 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

최근 조사된 주변 시설 정보에서 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인의 주택용도 취득에 대한 허가 구역으로 명시되어 있습니다. 이는 향후 매각 시 구매자층을 제한할 수 있는 요소입니다.

SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 서울보증보험(SGI) 관련 계약 조건의 변동 가능성을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행이나 향후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(122,000,000원)는 최근 실거래가(약 76,000,000원 ~ 90,000,000원)에 비해 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 하지만 토지거래허가구역 지정 및 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재한다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 특히 토지거래허가구역이라는 점은 향후 매각 시 잠재적 구매자 풀을 제한할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

안정적인 생활 환경: 초등학교 인접 및 근린생활시설 구비로 기본적인 생활 편의성이 보장됩니다.

잠재적 가치 상승 가능성: 향후 주변 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(약 84,500,000원)와 감정가(122,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 토지거래허가구역이라는 제한 사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준 또는 약간 상향된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 95,000,000원 수준을 권장합니다. 이는 시장 가격을 반영하면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 제시가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.