나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513193 [1] 인천광역시 서구 당하동 1042-2 삼익캐슬 602동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아 파트, 동류형의 다세대주택 등 공동주택,학교 등으로 형성된 공동주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으며 제반 대중 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2011.01.12) 외벽 : 치장벽돌 및 돌붙임 등. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역 (검단유치원5))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(2 blank lines)

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513193 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1042-2 삼익캐슬 602동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

* 토지지분: 32.967372681281624㎡ (약 9.97평)

* 건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

* 건물지분: 56.44㎡ (약 17.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

(2 blank lines)

* 위치: 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트, 동류형의 다세대주택 등 공동주택, 학교 등으로 형성된 공동주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 본건 남측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.

1.2. 권리분석

(2 blank lines)

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 압류(체납징세 과-티14259)이며, 접수일자는 2022년 03월 10일, 권리자는 안산세무서장입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 금125,000,000원, 전입일자 2020-07-30, 확정일자 2020-07-08)가 있으나, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 이 부분에 대한 정확한 인수 여부 및 조건은 별도 확인이 필요합니다.

* 주요 등기 현황 (말소예정 권리 포함):

* 소유권이전 (허진욱, 2016-12-15)

* 소유권이전 (이성원, 2018-06-01)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 2022-08-16, 금액 125,000,000원)

* 소유권이전 (주식회사마니주택, 2020-08-07)

* 압류 (안산세무서장, 2022-03-10) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022-09-22, 금액 1,716,000,000원)

* 강제경매 (서울보증보험, 2025-10-17, 금액 156,907,204원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:정선재))

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-30

* 확정일자: 2020-07-08

* 배당신고일자: 2022-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 12번 주택임차권과 관련하여 SGI 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 내용 확인 필요.

* 임차인: 엄선미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이며 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 향후 권리관계 변동 가능성 및 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 엄선미 임차인의 보증금 및 차임이 미상이고 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 서울보증보험(주) 관련 권리관계는 'SGI 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서' 제출과 연관되어 있으므로, 명확한 인수 조건 및 예상치 못한 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

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* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 동류형의 다세대주택 등 공동주택, 학교 등으로 형성된 공동주택지대로서 상권은 일반적인 주거지역의 형태를 띱니다.

1.4. 생활정보

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* 교육: 인근에 발산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 공동주택 단지의 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 시점 및 매수인의 국적에 따라 허가 대상이 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 등기부상 을구 12번 주택임차권이 말소 예정이나, 서울보증보험(주) 관련 '인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서' 제출은 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 임차권 관련 불확실성: 대항력 없는 임차인(엄선미)의 보증금 등 정보가 미상으로 남아있어, 잠재적 분쟁 소지를 완전히 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천 서구 당하동의 공동주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서' 관련하여 서울보증보험(주)의 임차권 등기 및 채권 양수 관련 사항은 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내 매각이 진행될 경우, 추가적인 절차나 제한이 발생할 수 있어 주의가 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 인천 서구 당하동 지역의 주거지 내 신축급 다세대주택.

* 발산초등학교 인근으로 교육 환경이 우수.

* 건물 사용승인 연도가 2011년으로 비교적 신축에 속함.

* 감정가 및 인근 최근 실거래가 대비 잠재적 시세 상승 여력 존재.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월, 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡) 13,500만원

* 2026년 7월, 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡) 17,900만원

* 2026년 7월, 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡) 13,300만원

* 본건 상세: 건물면적 56.44㎡ (약 17.07평), 사용승인 2011년, 감정가 137,000,000원.

* 시세 분석: 본건(56.44㎡)은 2011년식으로 그랜드비스타(34.942㎡)와 건축 연도가 같으나 면적이 더 넓습니다. 그랜드비스타의 17,900만원 거래가는 본건 면적 대비 높은 편이며, 원당탑스빌(2009년식, 70.38㎡)의 13,500만원 거래가는 건축 연식 차이 및 면적을 고려할 때 참고 가능합니다. 멤버스힐(2017년식, 31.548㎡)의 13,300만원 거래가는 비교적 최근 건물이자 작은 면적을 감안해야 합니다.

본건의 감정가는 137,000,000원으로, 면적이 유사하거나 더 넓은 최근 거래 사례(13,300~13,500만원)에 비해서는 높지 않으나, 같은 연식의 작은 면적 거래(17,900만원)보다는 낮습니다.

'SGI 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, SGI 관련 잠재적 비용 발생 가능성이 존재합니다.

* 예상 입찰가:

최근 거래가 13,300만원~13,500만원과 감정가 13,700만원을 기준으로, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

최종 제안가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.