나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72471 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 984 원일플로라아파트 2106동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 '해밀초등학교'북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택,공원 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 남동측 인근으로 지하철 4호선 진접역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 12층 건내 제9층 제901호로서(사용승인일: 2009.12.01) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인트마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 천정형에어컨, 소화전, 승강기, 주차장 등 설비를 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리 유사 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측으로 왕복2차선, 북동측 및 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72471 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 984 원일플로라아파트 2106동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 580,000,000원

* 토지면적: 90.01㎡ (약 27.23평)

* 건물면적: 128.18㎡ (약 38.77평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 '해밀초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 공원 등이 소재함.

1.3. 교통 여건

* 본건은 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 남동측 인근으로 지하철 4호선 진접역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

1.4. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 12층 건물내 제9층 제901호

* 사용승인일: 2009년 12월 01일

* 건물 용도: 아파트로 이용중임

* 마감: 외벽 - 석재붙임 및 몰탈위페인트마감 등, 내벽 - 벽지 및 타일마감 등, 창호 - 하이섀시창호 등

* 설비: 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 천정형에어컨, 소화전, 승강기, 주차장 등

* 총 주차대수 (단지 전체): 440대

1.5. 토지 현황

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리 유사 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

* 인접 도로: 본건 아파트 단지 북측으로 왕복2차선, 북동측 및 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로가 소재함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재, '해밀초등학교' 북동측 인근에 위치한 아파트 단지입니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 입지 여건이 양호합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 택지개발지구(진접택지지구)로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어진 지역입니다.

* 다만, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규 및 제한사항을 확인해야 합니다.

2.2. 주변 편의시설 및 학군

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 공원이 소재하여 기본적인 생활 편의가 가능합니다.

* 학군: '해밀초등학교'가 북동측 인근에 위치하고 있어 초등 교육 여건이 양호합니다. (인근 중고등학교 및 추가 교육시설 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 지하철 4호선 진접역(남동측 인근) 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 363,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 관련)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* - 소유권보존 (권리자: 원일건설산업주식회사, 접수일: 2009-12-15, 비고: -)

* - 소유권이전 (권리자: 최형민, 접수일: 2009-12-31, 비고: -)

* - 소유권이전 (권리자: 김창환 외 1명, 접수일: 2019-11-08, 비고: -)

* - 소유권이전 (권리자: 권아영, 접수일: 2021-11-30, 비고: 매매)

* - 근저당권 (권리자: 우리은행, 접수일: 2021-11-30, 채권액: 363,000,000원, 비고: 말소기준권리)

* - 근저당권 (권리자: 우리은행, 접수일: 2023-02-06, 채권액: 240,000,000원, 비고: 말소)

* - 압류 (권리자: 남양주세무서장, 접수일: 2024-07-01, 비고: 압류(징세과-티 55040), 말소)

* - 가압류 (권리자: 주식회사 케이비국민카드, 접수일: 2025-01-16, 채권액: 5,370,091원, 비고: 의정부지방법원 2025카단26, 말소)

* - 가압류 (권리자: 토스뱅크주식회사, 접수일: 2025-03-31, 채권액: 37,875,869원, 비고: 의정부지방법원 2025카단20904, 말소)

* - 압류 (권리자: 국민건강보험공단, 접수일: 2025-08-29, 비고: 압류(징수부-90 8937), 말소)

* - 임의경매 (권리자: 유아이제사십차유동화전문유한회사, 접수일: 2025-10-16, 채권액: 548,050,700원, 비고: 의정부지방법원 남양주지원의 임의경매개시결정(2025타경72471), 말소)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계가 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있습니다.

* 현재 등기부 상 지상권 등기 내역은 확인되지 않으나, 매수인은 해당 권리 존속 여부를 신중히 확인해야 합니다.

* 위 권리 분석을 종합할 때, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 시세 (매매/전월세)

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~6월): 510,000,000원 (전용면적 약 118.57㎡ ~ 128.18㎡)

* 감정가(580,000,000원) 대비 최근 실거래가는 약 88% 수준으로, 시장가 반영이 필요해 보입니다.

* 최근 전월세 사례:

* - 보증금: 390,000원, 월세: 0원 (전용면적 약 38.77평, 7층)

* - 보증금: 50,000,000원, 월세: 152만원 (전용면적 약 35.86평, 1층)

* - 보증금: 40,950,000원, 월세: 0원 (전용면적 약 38.58평, 10층)

* 최근 전월세 사례들을 볼 때, 보증금 높은 조건(무월세 포함) 및 보증금/월세 혼합 거래가 혼재되어 있습니다.

4.2. 시세 변동 추이

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 4월~6월)에서는 510,000,000원으로 시세가 일관되게 형성되어 있습니다.

* 단기적인 시세 변동보다는 현 시세 수준에서의 안정세를 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 원일플로라

* 주소: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 984 원일플로라

* 총 세대수: 231세대

* 최고층: 12층

* 사용승인일: 2009년 12월 01일

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지하 38대

* 관리사무소 연락처: 031-575-0229

5.2. 편의시설 접근성

* 단지 인근에 근린생활시설과 공원이 있어 기본적인 쇼핑 및 휴식 공간 이용이 편리합니다.

* 대형마트, 백화점 등 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 진접역 주변 상업지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 교육 시설 접근성

* 본건 소재지 인근에 '해밀초등학교'가 위치하여 초등학생 자녀의 통학이 용이합니다.

* 주변의 중학교, 고등학교 및 기타 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (주의사항 7항 참고)

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 건물 노후화: 2009년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 기준 약 17년의 경과되었습니다. 내부 마감재, 설비(난방, 배관 등)의 노후화로 인한 수리 및 교체 비용 발생 가능성이 있습니다. 정확한 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크 (혐오시설 검색)

* 자체적인 온라인 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 그러나, 남양주시 지역 내에서 폐기물 처리 시설이나 재활 시설 등을 둘러싼 민원 및 논란이 있었던 점을 미루어 볼 때, 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 원일플로라 아파트 2106동 901호입니다.

* 해밀초등학교 인근에 위치하며, 지하철 4호선 진접역 접근성도 양호한 편입니다.

* 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있으며, 최근 시세는 약 510,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 등기부 상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 임차인 현황이 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 명도 관련 리스크에 대한 철저한 사전 확인 및 대비가 필수적입니다.

* 건물 노후화 가능성 및 기타 법적 제한사항(토지이용계획 등)을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 꾸준한 시세 형성: 최근 매매 시세가 510,000,000원으로 일정하게 유지되고 있어, 투자 가치가 안정적으로 평가됩니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 지하철역과의 접근성 등 주거 선호도가 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 진접 택지지구 내 위치하여 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가(580,000,000원) 대비 최근 실거래가(510,000,000원)의 차이를 고려할 때, 경쟁 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 530,000,000원

* 산정 근거:

* - 최근 실거래가(약 510,000,000원) 및 감정가(580,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다.

* - 임차인 미상 등 잠재적 리스크를 감안하여, 현재 시장가 수준에서 약간의 가산점을 부여한 금액으로 산정하였습니다.

* - 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.