나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63808 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 346-5 다비치빌 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "그린시티 동문아파트" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 바, 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 드라이비트, 벽돌타일, 창호: PVC창호 등의 구조입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급, 배수시설 갖추고 있으며, 개별난방설비 등 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업zone) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(파주대원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역 :25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파 트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63808 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 설문동 346-5 다비치빌 101동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 65.75㎡ (약 19.9평)

* 건물면적: 55.87㎡ (약 16.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "그린시티 동문아파트" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 드라이비트, 벽돌타일, 창호는 PVC 창호 등으로 마감되었습니다.

* 토지 이용 및 도로: 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업 zone), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(파주대원초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지 이용계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주택지대 특성을 고려할 때, 인근에 뚜렷한 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다. 다만, 성장관리구역(산업 zone) 지정은 주변 개발 방향 및 환경 변화 가능성을 시사합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 26일 한국주택금융공사의 근저당권(104,500,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 등기부상 소유권 보존, 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정 등기 자체이므로, 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. (총 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-26

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰 후 명도에 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 본건과 같은 단지(다비치빌 105동)에서 2026년 5월 29일, 전용면적 53.85㎡(약 16.3평) 물건이 173,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 10,610,000원 수준입니다.

* 인근 단지(리벤하임 101동)에서 2026년 5월 15일, 전용면적 64.32㎡(약 19.5평) 물건이 123,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 6,300,000원 수준입니다.

* 인근 단지(리벤하임 105동106동)에서 2026년 7월 9일, 전용면적 75.03㎡(약 22.7평) 물건이 162,500,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 7,160,000원 수준입니다.

* 시세 비교: 본건의 감정가는 138,000,000원으로, 전용면적 55.87㎡(약 16.9평) 기준 3.3㎡당 약 8,165,000원입니다. 이는 본건과 동일 단지의 최근 실거래가(3.3㎡당 약 10,610,000원)보다 낮으며, 인근 단지 실거래가(3.3㎡당 약 630만~716만원)보다는 높은 수준입니다. 동일 단지의 최근 실거래가가 더 높은 점은 본건의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건이 위치한 설문동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다세대, 단독주택들이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 접근 가능한 거리에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 파주대원초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 본건이 임의경매로 진행 중이며 채권자도 동일하므로 일반적인 임의경매와 유사하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역(산업 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도지역 및 구역 지정으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 성장관리구역(산업 zone) 지정은 주변 개발 방향에 대한 고려가 필요합니다.

* 매각 기일: 본 물건의 정확한 매각 기일 정보는 제공되지 않았으나, 사건번호(2025타경63808) 및 현재 시점(2026년 7월)을 고려할 때, 경매 절차가 임박했거나 이미 진행되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동에 위치한 다세대주택으로, 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 동일 단지 내 최근 실거래가가 본건의 감정가보다 높은 수준으로 거래된 점은 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 전반적으로 비교적 명확한 권리관계와 괜찮은 입지 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 실거래가 대비 저평가 가능성: 본건의 감정가가 동일 단지 내 최근 거래가보다 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 되는 권리가 없어 낙찰 후 추가적인 비용 발생 위험이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대 및 단독주택이 밀집된 주거 지역에 위치하여 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

동일 단지인 다비치빌 105동의 전용면적 53.85㎡(약 16.3평) 물건이 2026년 5월 29일 173,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용면적 55.87㎡, 약 16.9평)은 시세 대비 잠재력이 있다고 판단됩니다.

보수적인 접근으로 감정가 대비 5~10% 상승한 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.