나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64441 [1] 경기도 파주시 야당동 191-10 3동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 동측 인근에 위치하고, 주변은 주택지대로서 다세대주택 및 연립주택이 주를 이루어 소재하며, 인근에 근린생활시설(편의점, 음식점 등), 농경지가 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 제3동 내 제3층 제301호 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북동측 및 남동측으로 노폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64441 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 191-10 3동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 60.61㎡ (약 18.34평)

토지지분: 60.61㎡ (약 18.34평)

건물면적: 61.76㎡ (약 18.69평)

건물지분: 61.76㎡ (약 18.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 야당역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 연립주택이 주를 이루는 주택지대로 형성되어 있으며, 근린생활시설(편의점, 음식점 등)과 농경지가 혼재합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 야당역을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을5)입니다. 등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 15일

확정일자: 2020년 10월 12일

배당신고일자: 2022년 12월 22일

대항력: 없음 (등기부상 임차권 말소 예정으로 확인)

비고: 특이사항란에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급되었으나, 등기부상 임차권(을5)은 말소 대상이며, 임차인 정보에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. 임차인 양현준의 주택임차권은 등기부상 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 전형적인 주거지대 상권으로, 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있어, 주거 목적의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

경의중앙선 야당역이 인접하여 파주시 내외로의 이동이 편리합니다. 주변에 편의점, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주택지대 특성상 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일까지 해당 구역 내 토지 취득 시 관계 기관의 허가를 받아야 하므로, 관련 절차 및 허가 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 정보 불일치

특이사항란에는 '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 정보 및 등기부 현황상으로는 임차인 양현준의 대항력이 없고 임차권이 말소될 예정으로 파악됩니다. 이러한 정보 불일치는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 가능성이 언급되어 있습니다. 구체적인 변경 조건 및 내용에 대해 HUG 측에 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

경기도 파주시 야당동에 위치한 본 다세대주택 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 227,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례들을 통해 시세 분석이 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 인수조건 변경 가능성, 그리고 임차인 관련 정보상의 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 이용이 편리하여 직주근접 수요에 유리합니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주변 근린생활시설 및 주택지대 환경으로 쾌적한 주거가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(61.76㎡, 약 18.7평)의 경우 평당 약 950만원에서 1,170만원 수준으로 거래되었습니다. 감정가는 227,000,000원(약 1,237만원/평)으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 가능성 등 제반 리스크를 감안할 때, 낙찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.