나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64260 [1] 경기도 파주시 검산동 135-15 인욱팰리스 104동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 "검산9동 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호[1, 2] : 공히 인접필지 대비 하햐 완경사의 부정형토지이며, 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

일련번호[1, 2] : 공히 지목 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 일련번호[2] : 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 "검산9동 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2019.07.17.) 외벽 : 치장벽돌 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64260 (1)

소재지: 경기도 파주시 검산동 135-15 인욱팰리스 104동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 221,195,897원

건물 면적: 58.81㎡ (약 17.8평)

토지 지분 면적: 91.27㎡ (약 27.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 인욱팰리스

- 동/호: 104동 1층 101호

- 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2019년 07월 17일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 "검산9동 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 08월 26일까지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

제시된 등기부요약에 따르면, 말소기준권리(토지: 갑105, 건물: 을1)보다 후순위로 등기된 권리들은 대부분(가압류, 근저당, 임의경매 등) 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 현황 도로로 언급된 토지 관련 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수되는 보증금:

제시된 임차인 현황 상, 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 박종석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-19, 대항력 없음.

* 박종영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-24, 대항력 없음.

* 이인화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-19, 대항력 없음.

주의사항:

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 계약 관계에 대한 철저한 현장 조사를 통해 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 다만, 현황 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 법적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 검산동 일대는 주거 지역이 발달한 곳으로, 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 주변 지역의 상권은 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

검산동 인근에는 검산초등학교, 금릉중학교 등 교육시설이 소재하며, 관공서, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 단지 가까이에 위치한 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 소규모 공업 시설이나 물류 창고 등이 산재할 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 08월 26일까지 유효합니다. 매수 후 토지 이용 계획 변경이나 거래 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 상태 (현황 도로 관련):

감정평가서 상 토지(일련번호)의 지목 및 현황이 '도로'로 기재되어 있는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 이는 해당 토지가 실제 도로로 사용되고 있거나, 향후 도로로 편입될 가능성을 시사합니다. 반면, 건물(다세대주택)은 '건부지(다세대주택)로 이용 중'이라고 명시되어 있어, 해당 토지에 대한 법적 사용 권한 및 건물과의 관계에 대한 추가적인 법률적, 현장적 검토가 필수적입니다.

공동담보:

본건이 공동담보로 제공되었다는 정보는 채권 관계의 복잡성을 시사하나, 임의경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 검산동에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근에 지어진 건물(2019년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 토지가 현황 도로로 기재되어 있다는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 임차인 관련 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지(인욱팰리스) 내 유사 면적의 거래 사례(15,000만원)가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 최근 거래 사례 대비 감정가(221,195,897원)가 높게 책정되어 있어, 시세 이하로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 전용면적 58.81㎡로 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 말소기준권리 이하 권리들이 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 단지(인욱팰리스 103동)에서 58.81㎡ 면적이 2025년 12월 18일에 15,000만원에 거래된 사례를 기준으로 볼 때, 현재 시세는 15,000만원 내외로 추정됩니다. 본건의 감정가가 221,195,897원으로 시세보다 높게 책정되었으므로, 시세 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

토지 관련 현황 도로 기재 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 판단 시, 예상 입찰가는 16,000만원으로 제시합니다. 이 가격은 최근 거래 사례를 반영하면서도, 법적 리스크 검토 및 경매 시장 상황을 감안한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.