나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6093 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 2층242호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '삼송역' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(삼송역)이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상25층 건 내 제2층 제242호로서, 외벽:석재 및 타일붙임 마감 등 내벽:몰탈 위 페인팅 마감 등 창호:알미늄 샤시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약30미터, 동측으로 노폭 약15미터, 남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(삼송택지개발) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경6093 (1)

경기도 고양시 덕양구 삼송동 294, 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 2층 242호

건물명: 힐스테이트 삼송역 스칸센(2블록)

호수: 2층 242호

용도: 근린상가

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.8315㎡ (약 3.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 42.9㎡ (약 12.98평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 377,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 채권자)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 3호선 '삼송역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 삼송역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측 약 30미터, 동측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 4층, 지상 25층 건물 내 제2층 제242호입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.

외벽은 석재 및 타일 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알미늄 샤시로 시공되었습니다.

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물 사용승인일은 2021년 11월 30일로 비교적 신축에 해당합니다.

4. 권리분석

본건은 등기부등본상 다수의 권리관계가 존재하나, 경매를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 407,000,000원)입니다.

이후 접수된 본건 임의경매 개시 결정(2025.10.20, 부산은행) 및 경기신용보증재단의 가압류(2025.11.04)는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

총 등기부채권액은 421,721,430원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

상세 내용: 임대차 관계는 미상이며, 보증금 및 차임 액수가 확인되지 않으므로 이에 대한 주의가 필요합니다. (임대 미상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 삼송역 일대는 3호선 역세권을 중심으로 활발한 주거 및 상업 복합 개발이 이루어진 지역입니다.

대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후수요가 풍부하며, 힐스테이트 삼송역 스칸센과 같은 복합단지 내 상가는 고정적인 유동인구를 확보하기 용이합니다.

인근에 대형마트, 병원, 관공서 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

다만, 상가 업종에 따라 경쟁이 치열할 수 있으며, 업종별 수요 분석이 중요합니다.

6. 생활정보

* 주변 교통

지하철 3호선 삼송역 도보 이용 가능 (역세권)

다수의 버스 노선 운행 중

* 편의시설

대형마트 (롯데마트 등), 병원 (삼송역 인근 병원), 은행, 관공서 등

* 혐오시설

주변에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 법적 절차나 매각 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 미상: 임차인 현황이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발) 등으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있어 건축 행위나 이용 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당하므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 삼송역 역세권에 위치한 비교적 신축 건물 내 근린상가로, 풍부한 배후수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

소형 면적으로 투자 부담이 적고, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 상가: 삼송역 초역세권에 위치하여 유동인구 흡수 용이

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 부담 적음

* 소형 면적: 비교적 적은 투자 금액으로 상가 투자 가능

* 풍부한 배후수요: 주변 대단지 아파트 및 오피스텔 입주민 고정 수요 확보

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 377,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

입찰 시에는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 임대 시세, 예상 명도 비용, 그리고 유동화 물건의 특수성 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사와 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.