나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6109 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교 및 고양송산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대(연립)주택 및 근린생활시설 등에 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 보통임.

건물의 구조

벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 1층/지상4층 건물 증 제3층 제304호로서, 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 시스템창호 마감 등

이용상태

도시형생활주택(내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, 엘리베이터 설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 도시형생활 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 25m 및 북측으로 약 20m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가좌동 158-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6109 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2, 네이처 3층 304호

건물구조: 집합건물 (네이처), 철근콘크리트구조, 벽식구조, 철근콘크리트슬라브지붕, 지하 1층 / 지상 4층 중 제3층 제304호

건축연도: 2021년 (JSON 정보 기준)

용도: 도시형생활주택 (연립주택)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 24.43㎡ (약 7.4평)

토지 지분: 24.43㎡ (약 7.4평)

건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

건물 지분: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌초등학교 및 고양송산중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대(연립) 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 동측 약 25m, 북측 약 20m 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 서울보증보험 주식회사 가압류 (2024-07-18)

* 경매 신청 채권자 이형순은 대항력 있는 임차인으로 등기부 상 확인되며, 해당 임차인의 주택임차권(을1)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ZHAOYANA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있어 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 이형순

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-29

* 확정일자: 2022-03-11

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금 155,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 이형순의 보증금 155,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지와 연립/다세대 주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

* 주변의 가좌초등학교, 고양송산중학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장 상 '네이처' 건물은 2021년에 준공되었으며, 본건은 2026년 1월 기준 동일 건물(158-2번지) 내 31.27㎡ 면적의 연립주택이 12,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(29.57㎡)의 현재 시세는 약 1억 2,900만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 본건의 감정가(205,000,000원)는 이러한 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 벽식 구조로, 지상 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

* 내부 상태: 내부 구조도는 도시형생활주택으로 이용 중임을 나타냅니다.

* 편의시설: 기본 급배수 및 위생, 난방, 소화전, 도시가스, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이형순 씨의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 경매 배당 금액으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이: 감정가 205,000,000원 대비 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(12,900,000원)가 현저히 낮아, 권리 인수액을 포함한 총 매수 비용이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 외국인 등이 특정 용도로 토지를 취득할 경우 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 국내 거주자에게는 해당 사항이 적을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도 조사 결과 혐오시설 관련 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 무난한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 잠재적 매수자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 최근 동일 건물 실거래가와 감정가의 차이가 크고, 인수해야 할 보증금이 부동산의 시장 가치보다 높을 수 있다는 점을 고려할 때, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물 내 최근 실거래가(2026년 1월, 31.27㎡, 12,900만원)는 시세 파악의 중요한 기준이 되며, 이를 통해 물건의 현재 가치를 가늠할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 철저한 권리 분석이 필수적이며, 배당 여부를 면밀히 확인하여 최종 인수 금액을 산출해야 합니다.

* 안전 마진 확보를 위한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 건물 전용 면적은 29.57㎡ (약 8.95평)입니다.

* 동일 건물 내 최근 실거래 사례(31.27㎡, 12,900,000원)를 바탕으로 추정된 시장 가치는 약 129,000,000원 ~ 130,000,000원 수준입니다.

* 그러나 본 건에는 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 155,000,000원이 존재합니다. 이는 물건의 시장 가치를 초과하는 금액으로, 권리 분석상 매수인이 인수하게 될 경우 오히려 손실이 발생할 수 있는 구조입니다.

* 감정가(205,000,000원)에서 인수 보증금(155,000,000원)을 제외한 금액(50,000,000원)을 잠재적 입찰가의 상단으로 볼 수 있습니다.

* 하지만, 최근 실거래가를 고려하면 물건의 실제 시장 가치가 인수 보증금보다 낮을 가능성이 높으므로, 매우 신중한 판단이 필요합니다.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서, 인수될 보증금을 감안한 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.