나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73368 [1] 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 11층 1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘의정부중앙역(의정부경전철)’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 의정부중앙역(의정부경전철) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상14층 내 제11층 제1102호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 소로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 201-9번지 자하시티빌딩 11층 1102호에 소재하고 있습니다.

건물은 2021년에 준공된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 14층 규모의 오피스텔입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 7.47㎡(약 2.26평)이며, 건물 면적은 41.00㎡(약 12.40평)입니다.

감정가는 242,000,000원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경73368(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역(의정부경전철) 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 의정부중앙역(의정부경전철) 등이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 동측 및 남측으로 소로변과 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(의정부중앙초)이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(오 ), 보증금 200,000,000원, 차임 0원.

전입일자 2021년 3월 24일, 확정일자 2021년 3월 18일.

배당신고일자는 2025년 2월 11일입니다.

대항력은 있습니다.

차임이 0원인 점 및 보증금액이 크다는 점을 고려할 때, 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5, 2025-10-20 접수)입니다.

집합건물 등기부 상, 을구 1번 순위의 주택임차권(오소라, 2025-02-11 접수)은 말소되지 않고 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 특별 매각조건으로 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 실질적으로 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되는 특별 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 의정부동 일대는 의정부중앙역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

주요 도로변에 위치하여 유동인구가 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 주변 시설에 대한 상세한 분석을 통해 혐오시설 등 잠재적 리스크 요인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보나 일반적인 분석으로는 심각한 혐오시설과의 근접성은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 의정부중앙역(의정부경전철)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 버스 노선도 운영 중입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 의정부중앙초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 학군 고려 시 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 비록 특별 매각 조건으로 보증금 인수 부담이 없다고 분석되나, 임차인의 법적 지위 및 특이사항(차임 0원 등)은 잠재적인 관리 이슈가 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가(242,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 15,300만원 ~ 17,500만원)가 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 경매 진행 시 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 부동산 시장 변동성: 오피스텔 시장의 전반적인 경기 변동 및 정책 변화에 따른 영향 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 신축 오피스텔로서 기본적인 상품성을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자의 특약으로 인해 매수인의 실질적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 크다는 점, 임차인의 차임이 0원이라는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

부동산 시장 상황 및 본 물건의 실제 상태를 면밀히 파악하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 의정부중앙역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가가 높게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다. (단, 실거래가 반영 여부 확인 필요)

* 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 등을 대상으로 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(40.996㎡, 8층)은 158,000,000원에 거래되었으며, 같은 층(11층)의 더 큰 면적(47.7516㎡)은 175,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 41.00㎡ 면적에 11층으로, 8층 사례보다는 높은 가격, 11층 더 큰 면적 사례와 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

따라서 현재 시세는 약 165,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(242,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시, 권리 인수 금액(0원)을 제외하고 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.