나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73330 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 693-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜1리회관" 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하여 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 공부상 위락시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북동측으로 노폭 약 8~9미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)은 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2023-05-26)(접합) 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2023-12-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역(2021-12-29)(제1종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 건물감정평가 요항표 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 기와지붕 단층 건으로서, (사용승인일 : 1983.11.27.) 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 타일 붙임 마감, 벽지 및 새시 마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건의 공부상 용도는 위락시설 이나, 내부구조는 (방3, 거실, 주방, 화장실) 형태이며, 현황 공실 입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물 기호㉠,㉡은 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가 하되, 현상, 관리상태, 장래이용가능년수 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 본건 기호(1),(2)와 동일한 소유지분 비율(이정미 지분)을 적용하여 면적 사정하였으니, 경매 진행시 필히 참고 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 세멘벽돌조 기와지붕 이나, 현장조사시 적벽돌치장 스래브지붕으로 조사되는 바, 경매 진행시 필히 재확인 바랍니다. 본건 건물의 공부상 높이는 5.9m로서, 현장조사시 목측되는 기호(1)의 높이와 상이한 바, 경매 진행시 참고 바랍니다. 본건의 공부상 용도는 위락시설 이나, 내부구조는 (방3, 거실, 주방, 화장실) 형태이며, 현황 공실 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 없는 것으로 소유자(이정미 님) 탐문조사를 통해 조사되었으니, 경매 진행 필히 재확인 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(컨테이너는 매각제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경73330 (1) 사건으로, 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 693-37에 소재한 단독주택(건축물대장상 위락시설)입니다.

총 감정가는 10,238,080원입니다.

토지 면적은 347.00㎡ (약 104.97평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 30.6054㎡ (약 9.26평)입니다.

건물 면적은 82.50㎡ (약 24.96평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 7.28㎡ (약 2.20평)입니다.

제시외 건물 면적은 71.66㎡ (약 21.68평)이며, 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주식회사동부에셋자산관리대부입니다.

주요 특징으로는 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각(제시외 건물 포함) 등이 있습니다.

건축물대장상 용도는 위락시설이나, 실제 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 형태로 되어 있으며 현재 공실 상태입니다.

건물의 사용승인일은 1983년 11월 27일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜1리회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 8~9미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 군사격장 소음대책구역(제1종, 제3종), 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 17일에 접수된 주식회사동부에셋자산관리대부의 강제경매개시결정 등기(채권금액 18,711,846원)입니다.

등기부상 소유권은 이대원에게서 이정미(증여)로 이전되었으며, 이후 주식회사동부에셋자산관리대부의 강제경매가 개시되었습니다.

토지 및 건물 등기부 모두 동일한 권리관계가 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박삼철

전입일자: 2006년 06월 09일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 여질근

전입일자: 2025년 10월 10일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다.

주의사항으로, 본 건은 일괄매각이며 제시외 건물(컨테이너 제외)이 포함됩니다. 또한, 지분매각 건으로 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 가능합니다.

4. 상권분석

본 물건 소재지는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 상업 기능은 보통 수준으로 보입니다.

건축물대장상 용도는 위락시설로 되어 있으나, 내부 구조는 주택 형태로 활용 가능하며 현재 공실 상태로, 용도 변경 또는 재건축 시 잠재적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "삼성맨션(1,2동)"의 연립주택으로, 본건(단독주택)과는 건물 유형, 건축 연도, 지번 등이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보에 따르면 2026년 5월 4일 800만원(80,000,000원)에 거래된 것으로 나타나나, 이는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건의 감정가가 10,238,080원으로 매우 낮게 책정된 점은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 건축물 상태 및 주변 개발 여건 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시설: "문혜1리회관"이 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 주변 지역 내에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 부동산의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 공유자와의 소유권 및 이용에 관한 협의가 필수적이며, 매각 후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 박삼철, 여질근 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제와 다를 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

건축물 현황 불일치: 공부상 용도(위락시설)와 내부 구조(주택 형태), 건축 자재(세멘벽돌 vs 적벽돌), 지붕 형태(기와 vs 스래브), 건물 높이 등 공부와 현황 간에 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 확인 및 정비가 필요할 수 있습니다.

지역 제한: 군사시설 보호구역, 군사격장 소음대책구역 등에 해당하여 건축 허가, 개발 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원 철원군에 위치한 단독주택(위락시설)의 지분 매각 건으로, 매우 낮은 감정가가 특징입니다.

지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정, 대항력 있는 임차인(박삼철, 여질근)에 대한 명확한 파악 및 처리, 그리고 공부와 현황 간 상이한 건물 정보에 대한 재확인이 중요한 고려 사항입니다.

또한, 군사시설 보호구역 등 지역적 제한 사항도 투자 시 반드시 검토해야 합니다.

잠재적 가치 상승 가능성과 낮은 초기 투자 비용을 고려할 수 있으나, 지분 매각의 특성과 명도 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

매우 낮은 감정가: 10,238,080원이라는 감정가는 지분 매각 및 제반 리스크를 반영한 것으로 보이나, 투자 관점에서는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

토지 지분 보유: 347.00㎡ 토지 중 30.6054㎡의 지분을 확보하게 됩니다.

잠재적 개발 가치: 도시지역, 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 시 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 추가적인 확인 및 절차가 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

감정가: 10,238,080원

현 단계에서 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 본 건의 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서 약 7,000,000원 ~ 10,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협의 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.