나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64450 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 397-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '선유중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 임야, 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단 남측하향 완경사지의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상2층 건물로서, 사용승인 : 2007-12-28 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주중인 것으로 거주자에게 구두 확인함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 조립식 창고 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64450 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 397-25

용도: 단독주택

1.3. 매각 대상

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 1. 일괄매각 / 2. 조립식 창고는 매각에서 제외됨

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 489,125,300원

토지면적: 502.00㎡ (약 151.86평)

건물면적: 216.42㎡ (약 65.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '선유중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 임야, 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) 및 (2) 토지 공통: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 토지 등기부 요약:

- 소유권이전: 유순애 (1998.02.07)

- 근저당권: 중소기업은행 (2020.01.10, 480,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 파주시 (2025.03.14) - 말소

- 임의경매: 중소기업은행 (2025.10.15, 480,000,000원) - 말소 (본건 경매개시결정)

- 등기부 채권 총액: 480,000,000원

- 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 가지며, 소유권보존은 유순애 (2008.01.15) 명의임.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-12-18

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 인수사항 없음.

- 임차인: 박

- 보증금: 250,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-02-25

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 인수사항 없음.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권 외 모든 권리(압류, 임의경매개시결정)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 박 의 경우 상당한 보증금이 있으나, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 데이터는 주로 문산읍 선유리 일대의 다세대 및 연립주택 매매 정보입니다.

- 더엘피스빌 (2019년식, 전용 64.35㎡): 2026년 5월 13일 135,000,000원

- 건영하이츠 (1996년식, 전용 42.48㎡): 2026년 5월 4일 43,500,000원

- 라인주택 (1995년식, 전용 47.36㎡): 2026년 5월 1일 32,000,000원

이 자료들은 다세대/연립주택의 시세를 보여주며, 본건과 같은 단독주택의 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 502㎡의 토지 위에 건축된 216.42㎡ 규모의 단독주택으로, 제공된 JSON 데이터의 아파트/연립주택과는 규모 및 형태 면에서 큰 차이가 있습니다. 단독주택의 가치는 토지 면적이 중요한 요소로 작용하며, 주변의 아파트/연립주택 가격대에 비해 개별 토지 및 건물 가치에 기반한 높은 감정가가 책정된 것으로 보입니다. (감정가 489,125,300원)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측 인근에 선유중학교가 위치하며, 기타 교육 시설은 본건에서 도보 거리 내에 존재할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

주위 환경이 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 문산읍 시가지 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설

지속적인 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되거나 발견된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설이나 이에 준하는 시설의 신축 또는 증축은 제한될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건

현황 파악 결과, 조립식 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 단독주택을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 임차인 박 이 상당한 금액의 보증금을 가지고 거주 중입니다. 명도 과정에서 명도 저항이나 명도 협상이 발생할 수 있으며, 이에 따른 시간적, 비용적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재의 단독주택으로, 약 150평의 넓은 토지 위에 건축된 주택입니다. 주변 환경은 주거지역과 임야, 전 등이 혼재하는 일반적인 지역이며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 말소 기준 권리인 근저당권 외에는 소멸될 것으로 보이며, 임차인이 존재하나 대항력은 없는 상황입니다. 단독주택으로서의 가치와 토지 면적을 고려할 때 감정가가 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 502㎡ (약 151.86평)의 대지는 단독주택으로서 활용 가치가 높습니다.

- 주택 용도: 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 구조 및 설비가 갖추어져 있습니다.

- 명확한 권리 관계: 대항력 없는 임차인과 소멸되는 각종 권리사항은 명도 후 온전한 소유권 확보에 유리합니다.

- 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 금융기관의 적극적인 매각 의지가 반영될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 489,125,300원을 기준으로, 본건의 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 고려할 때, 현재 시장 상황 및 경매 진행 상황에 따라 80% ~ 90% 수준의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 390,000,000원 ~ 440,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 주변 부동산 전문가의 시세 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.