나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13429 [1] 서울특별시 강북구 수유동 441-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활 시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 있는 주거지대임.

교통상황

본건의 인근까지 차량으로 접근이 가능함. 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지의 가장형 토지이며, 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 현황 인접지를 통해 통행이 가능함. 현황도로는 노폭 약2m 정도이며, 일부는 계단으로 되어 있음.(후면 사진용지 참고)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 연와조 세멘와즙 단층 건물로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

공부상 주택임.

설비내역

위생설비, 개별냉난방설비, 전기설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

제시외물건이 소재함.(부동산감정평가명세표 및 건물개황도, 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13429 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 441-51

용도: 단독주택

감정가: 346,348,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물면적: 51.90㎡ (약 15.69평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

1.3. 건축물 정보

건축연도: 1971년 10월 11일 (사용승인일 기준)

구조: 연와조 세멘와즙 단층 (벽돌구조, 기와 지붕)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황은 인접지를 통해 통행이 가능하며 현황 도로는 노폭 약 2m 정도이고 일부는 계단으로 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 10일 접수된 주식회사행복자산관리대부의 근저당권 (188,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매개시결정 등)는 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로 인수할 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 토지 188,000,000원, 건물 193,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

전입일자: 2025년 3월 25일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없으며, 대항력도 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 주로 다세대주택의 매매 사례로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

- 수유동 448-27 (상아주택, 2009년식, 60.88㎡): 2026년 7월 7일 26,650만원

- 수유동 567-33 (북한산드림빌, 2015년식, 44.5㎡): 2026년 7월 7일 20,000만원

- 수유동 455-17 (세윤하이츠A, 1993년식, 41㎡): 2026년 7월 1일 15,000만원

위 사례들은 전용면적 41~60㎡대의 다세대 주택으로, 최근 1.5억~2.6억원 수준에서 거래되었음을 알 수 있습니다. 본 건은 토지 76㎡, 건물 51.9㎡의 단독주택으로, 규모와 용도 면에서 차이가 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 서울특별시 강북구 수유동 441-51번지 주변에는 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 교육시설이 인접한 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

"한신대학교"가 인근에 위치하며, 주변에 학교들이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 자연 환경

"한신대학교" 북측 인근이라는 점으로 보아, 북한산 등 자연 환경과의 접근성도 기대해 볼 수 있습니다. (정확한 위치는 지도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 상태: 지적도상 맹지이며 현황 도로는 노폭이 좁고 일부 계단이 있어 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(28m이하), 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되어 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 별도 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1971년 건축된 건물로 노후화로 인한 유지보수 또는 재건축 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 5.00㎡가 포함되어 있어, 이에 대한 명도 또는 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 단독주택으로, 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다. 그러나 지적도상 맹지, 좁은 현황 도로, 각종 도시계획 규제, 건축물 노후화 등의 단점을 가지고 있습니다. 제공된 주변 다세대주택 시세는 본 건의 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 감정가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 단독주택으로서의 희소성 가치를 고려하되, 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 충분히 파악한 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강북구 내 단독주택: 지역 내 희소성 있는 단독주택 물건으로 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지대: "한신대학교" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 다양한 개발 규제: 제2종일반주거지역, 고도지구 등 규제 사항을 고려한 향후 개발 가능성 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 346,348,000원

인수할 권리 및 보증금: 없음

주변 다세대주택 시세 (JSON 데이터)는 1.5억 ~ 2.6억원대로, 본 건 단독주택의 감정가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 건의 감정가 산정 시 단독주택의 개별 가치 및 희소성이 반영되었거나, 제공된 다세대주택 시세가 직접적인 비교 대상이 되기 어렵기 때문으로 판단됩니다.

고려사항:

- 감정가의 적정성 검토: 주변 시세와의 괴리를 감안하여 감정가액의 합리성을 평가해야 합니다.

- 현장 조사: 물건의 내부 상태, 수리 여부, 제시외 건물 처리 방안 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

- 규제 사항: 맹지, 좁은 도로, 각종 도시계획 규제 등을 고려하여 향후 활용 방안 및 제반 비용을 산출해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 85% ~ 95% 수준을 권장합니다.

- 최소 예상 입찰가: 약 294,300,000원

- 최대 예상 입찰가: 약 329,030,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 가이드라인이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 법원 경매 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.