나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52214 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 에이동 40층 4005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '신천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주상복합건물, 롯데월드 등이 위치하여 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 잠실역(2호선, 8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/ 지상46층 중 제에이동 제40층 제4005호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 주거, 상업, 업무용 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 올림픽로, 서측 및 남측으로 잠실로와 각각 접하며 본건 건물은 외곽공도를 통하여 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2025-05-22)(접합), 도로(접합), 시장 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52214 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 에이동 40층 4005호

용도: 아파트

감정가: 3,610,000,000원

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물면적: 162.42㎡ (약 49.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '신천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주상복합건물, 롯데월드 등이 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 및 8호선 환승역인 잠실역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로 강남권 주요 업무지구까지 10~20분대 이동이 가능합니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 올림픽로, 서측 및 남측으로 잠실로와 접하며, 외곽 공도를 통해 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구), 도로, 시장, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선(3m 건축선 지정구역) 등에 해당합니다.

* 주변 시설: 롯데백화점, 롯데마트 제타플렉스, 롯데월드, 석촌호수 등 주요 상업 및 여가 시설이 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 서울동부지방법원 2025타경52214호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 갑11 (2021.10.01. 접수된 가압류, 채권자: 김형남) 입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 을구 18번 주택임차권(채권자: 최현주)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 감정평가서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 배당으로 모두 변제될 것으로 예상되나, 물건명세서 상에는 '배당에서 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 특이사항이 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 주요 권리 내역:

* 임차인 현황 *

* 임차인: 최현주

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021.09.06

* 배당신고일자: 2023.10.23

* 대항력: 있음 (매수인이 인수할 가능성 있음)

* 비고: 물건명세서 상 인수 여지 있음

*

* 총 채권액: 약 4,809,307,776원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 잠실동은 서울의 대표적인 상업 및 주거 중심지 중 하나입니다.

* 롯데월드, 롯데백화점, 롯데월드몰 등 대규모 상업시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설과 문화시설을 이용하기 편리합니다.

* 주변에 고밀도 주거단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 주거 배후수요가 탄탄하며, 잠실역 역세권으로 업무 지구 접근성이 우수하여 임대 수요 또한 안정적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 갤러리아팰리스는 2005년 1월 사용승인된 최고 46층, 총 3개동, 741세대의 고급 주상복합 아파트입니다.

* 본건은 A동 40층에 위치한 162.42㎡(약 49.13평) 규모의 주택으로, 고층에 해당하여 우수한 조망권을 기대할 수 있습니다.

* 단지 내에는 피트니스센터, 사우나, 골프연습장, 연회실 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있으며, 상가 시설도 있어 입주민들의 편의성이 높습니다.

* 주차: 지상 12대, 지하 27대로 총 20대의 주차 공간이 있으나, 이는 단지 전체의 수용 능력일 수 있습니다. (제공된 정보에 따름).

* 주변 편의시설: 롯데백화점, 롯데마트, 석촌호수, 올림픽공원 등이 인접하여 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

* 교육시설: 신천초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 최현주(보증금 4억원, 2021.09.06 전입/확정)는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리: 본건의 감정가는 36억 1천만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가는 3억 1천5백만원 ~ 3억 8천만원 수준으로, 약 10배 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점이나 방식의 차이일 수 있으나, 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.6. 종합 의견

갤러리아팰리스는 서울 송파구 잠실이라는 최상의 입지에 위치한 고급 주상복합 아파트로, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다. 특히 고층에 위치하여 쾌적한 주거 환경과 조망을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 인수 보증금의 실질적인 부담액을 파악하고, 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 잠실역 초역세권으로 강남 접근성이 뛰어나며, 롯데월드, 롯데백화점 등 주요 상업시설과 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 높은 층수: 40층에 위치하여 탁월한 개방감과 조망을 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 주변에 조성된 대규모 주거단지와 상업시설로 인해 꾸준한 임대 및 실수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(162㎡ 내외)의 실거래가는 2026년 5월 기준 3억 1천5백만원 ~ 3억 8천만원 선입니다. 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 4억원)의 보증금 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재하며, 감정가(36억 1천만원)와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 매입 비용이 증가합니다. 따라서, 현재 시세를 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금 부담 가능성을 고려하여 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이를 종합하여, 예상 입찰가는 3억 2천만원 ~ 3억 5천만원 수준으로 판단됩니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 및 시장 상황을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.