나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52119 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층에이-612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '장지역'이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건 내 제6층 제에이-612호로서, 외벽 : 강화유리 및 외장패널 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)임. (후첨 '내부구조도'참조.)

설비내역

위생 급배수 설비 등 되어 있으며, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 광대로, 남동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52119 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층 에이-612호

용도: 오피스텔

감정가: 238,000,000원

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건축년도: 2013년

해당 층: 6층 (총 15층)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주변으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경으로 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '장지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 북서측 및 남서측으로 광대로, 남동측으로 중로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

주변 시설: 본건 주변에는 문정동 법조타운, 다양한 오피스 빌딩, 상업시설, 대형 마트(NC백화점, 스타필드 위례 인접), 공원 등이 분포하고 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기(2025-09-24 접수)입니다.

인수되는 권리:

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2013. 10. 30. 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 김미진: 보증금 240,000,000원, 전입일자 2022-07-14, 확정일자 2022-06-13, 대항력 있음. 본 임차인의 주택임차권 등기(2024-07-17 접수)는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 김지현: 보증금 0원, 전입일자 2025-01-08, 대항력 있음.

주의사항:

* 대항력 있는 임차인 김지현의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수될 수 있으므로 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

* 토지 별도 등기가 존재하며, 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송파구 문정동은 법조타운과 업무지구가 발달하고 있으며, 인근에 대규모 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 송파한화오벨리스크는 해당 지역의 대표적인 오피스텔 중 하나로, 다수의 기업체와 유관 기관이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근에는 문정동 로데오거리, NC백화점, 스타필드 위례 등 대형 상업시설 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 풍부하여 생활이 편리합니다.

문화/여가: 가까운 거리에 장지공원, 근린공원 등이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교육시설: 주변에 송파초등학교, 문정중학교, 문정고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

의료시설: 서울특별시 동부병원 등 대형 병원 및 전문 병원 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 총 240,000,000원의 임차인 김미진의 보증금이 매수인에게 인수됩니다. 이는 감정가 238,000,000원을 초과하는 금액이므로, 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

미확인 보증금 임차인: 보증금이 0원으로 표시된 임차인 김지현이 대항력을 보유하고 있어, 향후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 별도 등기: 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수되므로, 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 다양한 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 입지적 강점이 뛰어납니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나, 2억 4천만원의 임차인 보증금 인수와 보증금 미상 대항력 임차인의 존재는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 말소되지 않는 구분지상권 등기도 주의 깊게 검토해야 합니다. 경매 절차를 통해 인수되는 권리들의 총액과 인수 금액을 면밀히 분석하여, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

핵심 지역의 우수한 입지: 송파구 문정동은 지속적인 개발과 함께 업무 및 상업 기능이 강화되는 지역입니다.

교통 및 편의시설 접근성: 장지역 및 주변 도로망을 이용한 우수한 교통 접근성과 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 주변 시세 상승에 따른 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 부담 해결 시)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 238,000,000원이며, 최근 실거래가는 23,400,000원에서 23,800,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

인수해야 할 임차인 김미진의 보증금이 240,000,000원으로 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 실제 총 매입 비용은 입찰가보다 높아질 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 현재 시세를 반영한 경쟁력 있는 입찰가로 238,000,000원을 제시합니다.

단, 본 물건은 임차인 관련 인수 금액이 높아 낙찰 후에도 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 충분한 조사와 자금 계획 수립 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.