나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52190 [1] 서울특별시 송파구 석촌동 291-7 파인하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 석촌역(8호선, 9호선) 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며, 인근에 버스정류장 및 석촌역(8호선, 9호선)이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건물 내 5층 501호로서 사용승인일은 2011년 12월 8일입니다.

이용상태

다세대주택입니다(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

제시외물건㉠ 소재합니다.(후첨 내부구조도 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다. 본건은 공유자 지분중 2분의 1만의 평가로서, 지분의 위치 확인이 곤란하 바, 전체의 가격을 기준으로 단가를 산정하였고 면적사정은 지분비율에 의하였습니다. 2) 본건에 소유자미상의 제시외물건이 소재하는 바, 지분비율에 따라 별도 평가하였으니, 경매진행 및 참여시 소유권 및 일괄 처분 여부를 재확인 하시기 바랍니다. 3) 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 내부확인하지 못한 바, 외부관찰 및 공부에 등재된 현황도를 기준으로 표준적인 이용상태를 고려하여 평가하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52190 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 291-7 파인하우스 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 332,800,000원 (전체 물건 기준)

토지면적: 42.98㎡ (전체 토지 면적)

토지지분: 21.49㎡ (본건 지분)

건물면적: 74.43㎡ (전체 건물 면적 - 501호 기준)

건물지분: 37.215㎡ (본건 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (지분매각)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 석촌동에 위치하며, 지하철 8호선 및 9호선 석촌역에서 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건까지 남동측으로 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 본건은 2011년 12월 20일 윤종섭 외 1명의 소유권보존등기로 시작하여 여러 차례의 지분 이전 및 소유권 이전을 거쳤습니다. 주요 권리 변동 사항으로는 2020년 6월 9일 국민은행의 근저당(금 110,000,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 2025년 10월 15일 박기하에 의해 근저당 금액 243,000,000원에 대한 강제경매 개시결정(2025타경52190)이 내려졌습니다. 현재 등기부상 채권 총액은 110,000,000원입니다. 법원 고지된 바에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 상세 임대관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건은 공유자 지분 중 1/2 지분만을 평가하고 매각하는 지분매각 물건이며, 공유자우선매수 신고가 있는 상태입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 인근 석촌동 일대의 다세대주택 시세는 거래 시점 및 건물 연식, 면적 등에 따라 평당 약 1,630만 원에서 2,714만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 전용면적은 74.43㎡(약 22.52평)이며, 감정가는 전체 물건 기준 332,800,000원입니다. 이는 본건 지분(1/2) 기준으로는 약 166,400,000원으로 평가된 금액입니다. 그러나 지분 매각이며, 전체 물건의 시장가치를 고려할 때, 1/2 지분 기준으로는 평당 약 1,800만 원에서 2,500만 원까지 상승할 가능성이 있습니다. 즉, 1/2 지분 기준 예상 시장가는 약 2억 250만 원에서 2억 8,150만 원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 2011년 12월 8일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층 501호 다세대주택입니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 공부상 현황도를 바탕으로 평가되었으므로, 실제 현황과 상이할 수 있음을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공유자우선매수권입니다. 최고가 매수신고인이 결정되더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있으며, 이는 1회에 한해 행사 가능합니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 있거나 일괄 처분 여부를 재확인해야 하는 복잡성을 야기할 수 있습니다. 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵다는 점도 리스크로 작용합니다. 지분 매각으로 인해 향후 공유물 분할이나 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 더불어, 토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등)이 존재하므로 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2011년)가 비교적 최신이고, 더블 역세권(8호선, 9호선 석촌역)이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가가 전체 물건 기준임에도 불구하고, 지분 매각으로 인한 시작가가 낮게 형성될 가능성이 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 그러나 공유자우선매수권, 제시외 건물 존재, 내부 확인 불가, 지분 매각의 복잡성 등 투자에 신중을 기해야 할 요소들이 다수 존재합니다. 권리분석 상 인수되는 권리는 없으나, 위에서 언급된 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(8호선, 9호선 석촌역)의 우수한 입지

* 비교적 최신 건물 연식 (2011년 준공)

* 현재 감정가 대비 낮은 지분 경매 시작가 (전체 물건 감정가 3.328억 원, 1/2 지분 경매 시작가 약 1.664억 원)

* 실거주 및 임대수익 목적 모두 가능

9. 예상 입찰가

본건은 1/2 지분 매각이며, 전체 물건 감정가는 332,800,000원, 지분 경매 시작가는 약 166,400,000원으로 추정됩니다. 전체 물건의 시장가는 약 4억 5백만 원에서 5억 6천 3백만 원으로 예상되므로, 1/2 지분 기준으로는 약 2억 250만 원에서 2억 8,150만 원 범위로 볼 수 있습니다. 공유자우선매수권 행사 가능성, 제시외 건물 관련 불확실성, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 9천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인을 거친 후, 본인의 투자 성향과 리스크 수용 능력에 맞춰 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.