나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52225 [1] 서울특별시 강동구 성내동 382-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동역(5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(강동역)이 소해자는 바, 대중교통 수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 스라브지붕 지상5층 건 으로서, 외벽: 벽돌쌓기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

통칭'계영리버빌' 제3층 제302호 및 제4층 제401호로서, '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부 고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상: 외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 본건 제시외건물㉠ (일련번호(나) 소재)은 접근이 불가하여 인근에서 목측 및 탐문조사 등을 이용하여 개략적인 면적을 산정하였는 바, 추후 다소 상이 할 수 있으며, 원가법을 적용하여 감정평가 하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52225 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 382-3 4층401호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 스라브지붕 지상5층 건물

1.5. 토지면적: 41.63㎡ (약 12.6평)

1.6. 건물면적 (전용면적): 53.96㎡ (약 16.3평)

1.7. 제시외 건물면적: 43.78㎡ (약 13.2평)

1.8. 감정가: 407,820,000원

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경: 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동역(5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 건물 상태: 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시로 마감되어 있음. 본건은 4층 401호임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2012년 10월 16일 접수된 풍납동새마을금고 근저당권 (221,000,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리 (예: 2025년 10월 17일 이예진의 강제경매, 2026년 4월 24일 김명숙의 가압류 등)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리. 본건의 경우, 2008년 4월 16일 접수된 임상규로의 소유권 이전이 있으며, 2008년 4월 15일 전입한 임차인 김명숙(대항력 있음)의 권리가 해당될 수 있음.

3.2. 총 등기부채권액: 632,100,000원 (근저당권, 강제경매, 가압류 등 기재된 권리 금액 합계)

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 4월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 임차인이므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 함. (주의: 임차인 정보에 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 보증금 합계가 0원이더라도 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

3.4. 인수되는 권리/금액:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 다만, 상기 임차인 김 의 경우 대항력이 있으므로, 보증금이 0원이더라도 명도 시 법률 전문가와 상담이 필요함.

3.5. 말소되지 않는 권리:

* 제시된 정보상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성: 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간 및 대상 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주차: 건물 내 주차장 설비가 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이지만 대항력이 있는 임차인 김 의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 제시외 건물: 건물의 제시외 건물 43.78㎡(약 13.2평)이 매각 대상에 포함되나, 접근이 어려워 면적이 개략적으로 산정되었고, 이로 인한 명도 또는 철거 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 복잡한 권리관계: 다수의 채권자 및 가압류 등이 존재하며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 존재 등으로 인해 권리관계가 복잡함.

6.4. 토지거래허가구역: 향후 매수자가 토지거래허가구역 지정에 따른 허가 절차를 준수해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 강동역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 제시외 건물 포함, 복잡한 권리관계 등의 특수사항이 존재하여 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 감정가는 407,820,000원이지만, 주변 실거래가와 비교 시 차이가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 주거 수요 고려.

* 제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 가능성 (다만, 명도/철거 비용 발생).

9. 예상 입찰가

* 제공된 주변 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려하였습니다.

* 가장 유사한 조건의 '타워파크주택(A동)'(2013년식, 29.81㎡)이 31,500만원에 거래되었으나, 본건은 연식이 더 오래되었고(2006년식), 전용면적이 더 넓습니다(53.96㎡).

* '퀸스빌'(2004년식, 59.19㎡)은 28,000만원에 거래되었습니다.

* 이러한 점들을 감안하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분(0원)이 없다는 점을 고려하여, 현 시세 및 감정가(407,820,000원)를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 380,000,000원 (삼억팔천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.