나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12664 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제18층 제1805호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 981-3번지 소재 "서울강서경찰서" 남측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 오피스텔, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 업무시설으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 약 30m, 남측 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 정태근의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울특별시 남부지방법원 2025타경12664 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제18층 제1805호

1.3. 건물 기본정보

* 건물명: 엠제이타운

* 총 층수: 18층

* 해당 층수: 18층

* 준공연도: 2019년

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 주용도: 업무시설 (현황: 주거용 이용중)

1.4. 면적 정보

* 토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

* 토지지분: 5.39㎡ (약 1.63평)

* 건물면적 (전용면적): 28.83㎡ (약 8.72평)

* 건물지분: 28.83㎡ (약 8.72평)

* 토지/건물 제시외면적: 해당 없음

1.5. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 309,000,000원

1.6. 토지이용계획 및 제한상태 (주요 내용 요약)

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 981-3번지 소재 "서울강서경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인접한 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리하여 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접합 상태

* 본건 서측 약 30m, 남측 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 부천세무서장의 압류 (갑5, 2023-08-11) 입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권 관련 사항 (갑1, 갑3, 갑4): 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을1, 정태근): 2021년 3월 16일 확정일자, 2021년 4월 28일 전입. 보증금 288,000,000원. 등기부상 말소 기재.

* 압류 (갑5, 부천세무서장): 말소기준권리.

* 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사): 2025년 10월 17일 등기. 보증금 288,000,000원. 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: M

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (정태근 승계)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-28

* 확정일자: 2021-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건으로 매각 진행. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다. (단, 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 반드시 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건이 위치한 서울 강서구 화곡동은 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 서울강서경찰서가 위치하며, 학교 및 다수의 주거 시설이 있어 기본적인 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다.

4.3. 상권 잠재력

* 주거지대 특성상 안정적인 임대 수요가 예상되나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

* 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 환경으로, 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 생활 인프라

* 주변 학교 및 관공서(경찰서) 등 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

* 가장 중요한 부분으로, 임차인 정태근의 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 해당 보증금(288,000,000원)이 인수될 위험이 있으므로, 매각 허가 결정문 및 관련 서류를 통해 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 규제

* 공항 주변 보호지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 수평표면구역 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 화곡동 지역 특성

* 화곡동 일부 지역은 다세대 주택 밀집으로 인한 주차 문제, 건물 노후화, 불법 증축 등에 대한 우려가 있을 수 있으나, 본건은 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 해당 위험은 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔(업무시설)로, 현재 주거용으로 이용 중입니다. 가장 큰 잠재적 위험 요소였던 2억 8천만원의 임차 보증금 관련 채무는 HUG와의 협의 및 조건부 매각 절차를 통해 인수 부담이 해소될 가능성이 매우 높습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로, 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건의 확실한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담 해소 기대

* HUG 인수조건으로 인해 288,000,000원의 임차 보증금 채무 부담이 해소될 경우, 실질적인 취득 가격이 낮아지는 효과가 있습니다.

8.2. 서울 강서구 위치 및 신축 건물

* 서울의 주요 업무 및 주거 지역으로의 접근성이 양호하며, 2019년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 투자 가치를 높입니다.

8.3. 주거용 오피스텔로서의 활용성

* 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 입력된 최근 매매 정보 중 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, ㎡당 약 1,081만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적 28.83㎡(약 8.72평)에 적용할 경우, 약 311,622,430원(28.83㎡ * 10,810,000원/㎡)의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 이는 감정가 309,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 현 시세 및 감정가, 그리고 HUG 인수조건으로 인한 채무 부담 해소를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 310,000,000원

10. 추가 확인 사항

10.1. HUG 인수조건 이행 확인

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 관련 확약서 등 공식적인 확인이 필요합니다.

10.2. 건축물 현황 조사

* 내부 이용 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

10.3. 주변 혐오시설 정보

* 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.