나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12493 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제3층 제304호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1/7호선 '가산디지털단지역’남서측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 1/7호선 '가산디지털단지역’및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕,평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인 : 2008.08.26.) 외벽 : 페어글라스 및 복합판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립 주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12493 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제3층 제304호 (신주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 137)

용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

감정가: 632,000,000원

토지면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

건물면적: 111.65㎡ (약 33.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 탑OOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기, 공동담보

건축물 개요:

* 건물명: IT캐슬 2차

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2008.08.26.

* 총 층수: 지하 3층, 지상 20층

* 본건 위치: 지상 3층 제304호

2. 입지조건

본건은 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 조건은 보통입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 탑건대부금융주식회사의 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나 다음과 같은 인수되는 권리 및 특이사항이 존재합니다.

* 갑8 (2023-08-21): 소유권이전청구권가등기 (탑건대부금융주식회사) - 본 가등기는 일반적으로 임의경매로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 물건명세서상 명시된 권리: '을구 5번 지상권 설정등기'가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (등기부 요약에는 해당 내용이 명시되지 않았으나, 물건명세서에 기재된 중요한 사항입니다.)

임차인 현황:

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* * 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 점유 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

총 등기부채권액은 2,191,634,310원입니다.

4. 상권분석

가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT, 벤처, 산업단지로, 관련 기업들이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지는 지역입니다.

IT캐슬 2차는 이러한 산업 단지 내에 위치한 지식산업센터로서, 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 업무시설과 상업시설이 발달해 있어 직주근접의 이점이 있으며, 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 갖추고 있습니다.

편의시설: 단지 주변 및 가산디지털단지역 인근으로 백화점, 쇼핑몰, 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

환경: 본건 주변에 대해 별도로 조사한 결과, 소각장, 하수처리장 등 혐오 시설은 직접적으로 인접하거나 인근에 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경은 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 앞서 권리분석에서 언급된 '소유권이전청구권가등기(갑8)'와 '지상권 설정등기'는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담입니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

채권 총액: 총 등기부채권액이 감정평가액을 크게 상회하고 있어, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

미확인 사항: 임대관계가 미상이며, 별도등기(가등기, 지상권)의 구체적인 내용과 가치를 면밀히 파악해야 합니다.

준공업지역, 국가산업단지 등 토지이용계획상의 다양한 규제가 존재하므로, 사업 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권가등기'와 '지상권 설정등기'라는 중대한 위험 요인이 존재합니다. 이러한 미소멸 권리들은 향후 자산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 명확한 해결 방안 없이는 투자가 어려운 상황입니다.

감정평가액 대비 총 채권액이 매우 높아 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

서울 서남권의 핵심 산업 클러스터인 가산디지털단지 내 입지.

지하철 1, 7호선 역세권으로 뛰어난 대중교통 접근성.

지식산업센터로서 관련 업종의 꾸준한 임대 수요 기대.

(단, 미인수 권리 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재로서는 정확한 산정이 어렵습니다.

이는 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권가등기'와 '지상권 설정등기'의 실제 가치나 해결 비용이 명확하지 않기 때문입니다.

통상적으로 미소멸 권리가 존재하는 경우, 해당 권리의 부담 가치를 감안하여 감정평가액보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 일반적입니다.

따라서, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 예상되는 추가 부담 비용을 면밀히 산정한 후, 보수적인 접근으로 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.